高銀暫停出資購啟德地 獨董石禮謙﹕社會存矛盾看淡香港市場前景 九龍啟德第4C區4號地價標金未達底價 啟德商業地流標

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高銀暫停出資購啟德地　獨董石禮謙﹕社會存矛盾看淡香港市場前景

2019-06-11 20:42

最後更新日期：2019-06-11 21:00

高銀金融（0530）昨日（10日）召開緊急董事會會議，集團3名執行董事（即周曉軍、黃睿及許惠敏）及3名獨立非執行董事（即石禮謙議員(GBS, JP) 、鄧耀榮及黃偉樑）認為近期發生社會矛盾和經濟不穩定對香港商業地產市場產生負面影響，所以投票贊成暫停向投標人提供財務資助以清付地價餘額，涉資不低於111億元。

獨立非執行董事石禮謙於電話會議上，未有正面提到有關決定是否涉及近日的政治因素，但承認受商業因素影響，所以要求集團暫停出資購啟德商業地王。

石禮謙提到，對逃犯條例修訂案有正面看法，但社會現存有矛盾，加上香港經濟受中美貿易戰因素影響，已經存在風險，令他看淡香港市場的前境。

他指出，當初公司落標時跟現在的經濟情況已經不同，現時很多經濟數據已表明香港經濟出現急速轉變，而自己屬於「穩陣派」，所以要求集團暫停出資購買啟德商業地王。

高銀主席潘蘇通指，看好啟德地王發展，對今次董事會決定感到非常失望。（資料圖片）

潘蘇通直指石禮謙對香港「睇得太淡」

主席潘蘇通則持另一個看法，直指石禮謙對香港市場「睇得太淡」，而自己仍是非常看好香港的住宅及商業市場。

他提到，對高銀早前投得這塊啟德地王是「好開心」，認為這塊地皮地段仍是十分好，理應與高銀另一塊啟德地可以產生協同效應，集團投得這塊地皮是非常難得。潘蘇通進一步指出，若下次要再投得同一個項目或需要150億元，相信若集團放棄地皮或會「走寶」。

他強調，雖然今次暫停出資購買啟德商業地王，就算撻訂，涉及費用對集團財政沒有影響，而且另一塊啟德住宅地的發展進度不會受到影響，而未來仍會出價投其他市區地。

他又指，自己仍想私人出資競投這塊地皮，強調自己對香港市場仍是充滿信心。

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【百億地王】高銀以逾111億元奪啟德商業地　近市場估值上限

2019-05-15 18:40

最後更新日期：2019-05-15 22:11

啟德舊跑道區批出首幅商業地皮。地政總署公布，第4C區4號地盤商業/酒店用地，以逾111.24億港元成交，中標財團為駿騰投資有限公司，其母公司為高銀金融（0530），據報連同地價，總投資額為160至180億元。

地皮上周截標時收到6份標書，其他入標財團包括長實（1113）、新地（0016）、信置（0083）及會德豐地產等。市場估值介乎82億至112.2億元，是次中標價接近市場估值上限。

新九龍內地段第6546號九龍啟德第4C區4號，享有無遮擋維港海景；地皮面積約為11.5萬呎，估計可建樓面約為86.3萬呎，當中作酒店用途面積上限為43.2萬方呎。

高銀以逾111億元奪啟德商業地。（資料圖片）

測量師：成交價十分理想

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦表示，每呎樓面地價超過12,800元的成交價十分理想，相信發展商是看好未來區內發展日趨成熟。

黃儉邦指，由於有維港海景，將來建好的寫字樓有能力吸引大型企業吸納作集團總部，日後沙中綫通車和啟德體育園落成都能帶旺此區，增強區內寫字樓和商業物業吸引力，待將來區內的運輸系統完成，地盤的向外交通將變得更方便。

美聯測量：啟德跑道段商業地成功批出　地價符預期

美聯測量師行董事林子彬表示，此項目規模大及限定部分面積作酒店及不可拆售等限制，加上毗鄰地皮年初曾流標，故入標反應已算不俗，最終亦以合符市場預期的地價批出，又指地皮始終屬市區地及擁維港海景，亦鄰近郵輪碼頭，屬優質罕有項目，故具一定吸引力，料投得地皮財團有機作長線投資。

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190611/59703606
2019年06月12

【引渡惡法】高銀金融百億地王撻定 主席：融唔到資係笑話 私人名義再投過                            

                                   高銀金融（530）早前以111億元買入啟德商業地王，惟公司傍晚發通告指，地產界立法會議員兼獨立非執行董事石禮謙昨要求公司召開緊急董事會會議，要求審議暫停向負責投標啟德地王的附屬公司提供財務資助以清付地價的議案，最終董事會決議贊成石禮謙建議，簡單而言高銀金融放棄購入該幅地塊。
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儘管董事會中的大多數持有不同看法，但董事會主席潘蘇通強烈表示，近期發生的社會矛盾和經濟不穩定不會對香港商業地產市場的長期發展有所影響。惟包括石禮謙在內6名董事局成員認為，近期發生的社會矛盾和經濟不穩定將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響，故投票贊成該事項的決議案。

管理層傍晚舉行電話會議回應傳媒查詢。石禮謙強調，啟德的商業及酒店發展未必太成熟，而宏觀經濟近日出現急劇轉變，公司於過去五年投資500億元於地產市場，故董事會從風險管理角度考慮，根據少數服從多數的原則終止啟德地皮的交易。
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所謂的宏觀因素，石禮謙提到「逃犯條例公司睇法正面，我哋都睇到社會係有矛盾響度」，其次是中美貿易戰走向難料，「如果睇到終點，我哋就無問題㗎，但係依家一路變化，影響到酒店、商場嗰方面，同嗰個區裏邊有無咁多大發展呢。」

潘蘇通感無奈：將以私人名義再競投

主席潘蘇通指曾經有考慮過以私人名義向高銀金融購入地皮，惟現行規則下不允許，故往後若果政府將項目重新招標，他將會以私人名義再度入標競投，惟投標價將因應市況而定。被問到日後地皮若然以低價再次拍出，政府有權追討差價，潘蘇通直指「你睇得太淡喇，依家我哋走寶，111億應該係個好好嘅價錢，下一次可能要150億先攞得返。」

潘蘇通稱當初投得地皮時一連兩晚都「好興奮」，因為該啟德地皮是個好的項目，而昨日的董事會令他覺得茫然及無奈。他指每次高銀投地後該地價都會上漲，更再三強調對後市保持樂觀，「我哋對地產市場，尤其是我本人，再三同你講清楚！我認為不管商業或住宅市場，我認為都係無乜問題，賣樓會照常進行」。

「融唔到資呢個係一個笑話」

其間被問到融資問題，潘蘇通聲線更顯得惱火，「融唔到資呢個係一個笑話！我哋高銀集團咁大，世界上每一個地方都有嘅項目出現，每個時期都有人幫我哋融資。話融唔到資呢個消息都唔知你點嚟 。」石禮謙亦重申公司有足夠資金付清地價餘額。

董事會以六比二終止交易，石禮謙強調董事之間無分歧，而是反映公司有良好管治，重大事項由董事會傾談再決定，符合香港上市條例，是專業管理的做法。

若果放棄投資後，高銀已支付不可退還之按金2,500萬元將會被香港政府沒收，而香港政府將可酌情在適當時間、地點和方式下轉售該地塊，所有轉售或轉售的損失和費用應由高銀支付，並由香港政府作為違約賠償金予以處理。

石禮謙：入標同撻定都係好決定

石禮謙重申公司有足夠資金付清地價餘額，「（尾數）錢唔係一個問題」」，而2,500萬元對高銀金融而言只是一個小數目，其他前期投入更是「濕碎」，現時只是因應市場環境轉變作相應舉動，「投資嗰時係一個好嘅決定、依家都係一個好嘅決定！」

石禮謙在本港眾多發展商擔任董事職務，除了高銀金融外，還包括莊士中國（298）、資本策略（497）、碧桂園（2007）、遠展（035）、麗豐（1125）、百利保（617），其他還包括利福中國（2136）、德祥地產（199）等。被問到會否於其他發展商作同樣建議，他指整體市道變化快速，而每間公司風險評估不同，「其他公司係其他公司嘅事」

高銀系近年積極在港投地，於2016年3月搶貴一成價格，以63.8億元投得何文田站一期上蓋住宅，每方呎樓面地價10,889元，成為集團首個在港項目，項目已取得預售同意書，3年前投得地皮時，市場曾估計項目開售時，呎價至少2萬元水平。上月再以111億元投得啟德跑道區商業地皮，每方呎樓面地價達12,888元，創下區內商業地價新高紀錄，該幅第4C區4號商業地/酒店地，毗鄰今年流標的第4C區5號商業/酒店地，政府早前招標，一共吸引6家財團入標，高銀集團擊敗一眾集團，以111.2億元投得，屬於市場估值上限。而高銀於去年11月，已一擲89億元投得第4B區4號住宅地皮，換言之，高銀於半年斥200億元連奪兩幅啟德地。

測量師：個別事件

對於是次高銀集團決議放棄啟德商業地王，萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為是「個別事件」，相信大部份發展商對後市有信心，亦對啟德發展區有信心。這項目總發展成本約160至180億元，投資額大而回報期長，又不可分拆出售，是一個長期投資項目，資金回收約15至20年。在現時中美貿易關係繼續磨擦下，本港以至全球經濟有著一定的不穩定因素，這可能影響這項目的租務及租金，也會影響項目回本期，所以估計中標公司寧願放棄。

他預期地皮若重推時發展商會「各自計算」，也會考慮各項因素。但相信未來啟德商業地地價會相對平穩。本周五啟德第4C區1號地皮將會截標。                                                                                                               

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【天價撻訂】高銀撻訂啟德地截標暫收5標書　長實、華置獨資入標

2019-09-20 18:31

最後更新日期：2019-09-20 18:32

[18：30更新地政總署數據]

高銀金融﹙0530﹚於6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地今日（20日）截標，地政總署公布，共收到5份標書。據今早現場所見，長實地產（1113）及華置（0127）獨資入標；鷹君（0041）、新地（0016）及信置（0083）亦有入標。

高銀：社會矛盾和經濟不穩定　決定棄標

高銀金融於5月中以逾111億元奪啟德商業地﹙九龍啟德第4C區4號地盤的新九龍內地段第6546號的用地﹚，當時收到6份標書。

惟在6月11日稱因近期發生的社會矛盾和經濟不穩定，將可對香港商業地產市場的增長產生負面影響，而決定棄標。

主席潘蘇通當時表示，不認同董事會決定，自己仍想私人出資競投這塊地皮，強調自己對香港市場仍是充滿信心。

市場估值普遍調低2至3成

受經濟及社會運動影響，市場將地皮估值普遍下調2、3成，至73.45億到103.6億元，樓面地價僅8,500至1.2萬元，較中標價低7%至34%不等。

美聯測量師行董事林子彬解釋，按照現時市場氣氛及狀態，發展商會相對保守，無論入標反應及造價都會回落。

林浩文稱入標數目符預期

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，該地皮入標數目符合預期，以現時市況及社會情況，發展商在「商業地」的估算及出價上跟「住宅地」截然不同，尤其是在啟德新區的跑道上，出價一定比住宅地保守。但相信「流標」的機會不大。

他相信發展商會「各自計數」及「規劃用途」，並預料項目會有酒店、零售及其他商業配套，又預期每呎樓面地價為8500至9500元，總地價約為73至82億元。他預期長期租金回報率約3至3.5%，資金回收期約20至25年，估計總發展成本約110至130億元。

他指出跑道上的商業地皮投資額大及資金回收期長，政府的計算與發展商的計算上存在一定落差，特別在一些不能拆售及大規模的商用地皮上。因為發展商會考慮更多項目的未來現金流，以及出租率等的因素去計算。

他表示雖然地皮擁有全維港及煙花景，缺點是交通配套不足及區內商業氣氛不足。現時區內人口亦不足以支撐跑道上的大型零售及商業項目。

張聖典將地皮估值降至95億元，指項目有一半為酒店用途，資金回籠期較長。（朱潤富攝）

張聖典料地皮呎價約1.1萬元

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指出，今次入標數目符合預期，但相信上次高銀金融投地時呎價1.3萬元難以達到，將估價下調至呎價約為1.1萬元，總地價約為95億元。

縱使項目地理位置優越，可是項目落成後，有一半樓面面積為酒店，促使發展商面臨較長的資金回籠期。同時近期社會運動讓酒店等行業帶來衝擊，所以調低項目估值。

他又指出曾與大型收租地產商高層交流，發展有外資企業暫緩擴充香港業務，並且多考慮在新加坡發展。

http://paper.wenweipo.com/2019/09/21/FI1909210008.htm

啟德撻訂商業地收5標書

2019-09-21

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）6月遭高銀金融撻訂的啟德第4C區4號商業地皮，8月初重新推出招標並於昨日截標，共收5份標書。業界普遍認為是次入標反應一般，或有機會流標。因應最近市況變化，多間測量師早已調低地皮估值至69億元至103.6億元，較撻訂前的中標價低7%至34%不等，每方呎樓面地價僅8,000至12,000元。
長實新地鷹君信置再入標
商地位於啟德前跑道區，可建酒店和寫字樓，望全維港海景，可建樓面約86萬方呎，政府估計提供約480個至800個房間。現場所見，昨入標財團包括長實、新地、鷹君、信置及華置，大部分選擇獨資競投。前四者早前曾經入標。
值得留意是，高銀金融6月撻訂時，公司主席潘蘇通與提出撻訂的獨立非執行董事石禮謙意見分歧，除不認同撻訂決定，更表示日後重售一定會以個人名義入標，但昨日未見其身影。業內人士指，其有可能以合資身份入標，要待開標後的公開資料再揭盅。
對比之前6份標書，今次收到5份標書，反應只屬中規中矩。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，商業地回本期較長，今次地皮涉及酒店項目，而本港酒店市道未回暖，影響項目吸引力。加上地皮早前被撻訂，估值有所下調，參考啟德體育園區每呎樓面地價約7,100元，今次海景地皮估計每呎樓面地價超過8,000元。由於入標未算熱烈，成交價受市場影響，地皮仍有機會流標。
不過，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，以現時市況及社會情況，入標人數符合預期。而發展商在商業地的估算及出價上跟住宅地截然不同，尤其是在啟德前跑道區上，交通配套及商業氣氛不足，出價會保守，但估計流標機會不大。
翻查資料，高銀5月以逾111.24億元投得今幅商業地，呎價12,888元，當時創九龍東商業地呎價新高。惟6月集團卻突然以「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場而撻訂，引起市場嘩然。由於6月後市況的確急變，最新市場估值已大幅下調69億元至103.6億元，樓面地價僅8,000元至1.2萬元，相比高銀111.24億元中標價，估值下限足足低38%。根據賣地修款，高銀或需要支付差價。
除啟德地外，不少測量師亦陸調低其他地皮估值。昨日開始招標的西九龍高鐵站上蓋商業地，提供316.46萬方呎，將於11月22日截標。中原測量師行張競達將之前估值每方呎樓面地價約3萬元至4萬元，下降3成至2萬元至3萬元。
西九商地王估值劈3成
賣地章程顯示，地盤連接西九龍站，進行工程前應諮詢港鐵，落成後項目只能以整座大廈形式分拆出售。
啟德跑道區住宅地招標
另外，地政總署昨公佈推出啟德跑道區第4A區2號住宅地招標，於9月27日開始，11月8日截標，可建樓面120.5萬方呎，買方須興建如護理中心等政府樓面。林浩文估計，項目樓面地價每方呎約1.65萬元至1.75萬元，估值198億元至210億元。


https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1481641-20190920.htm

啟德商業酒店地重推　共收到5份標書

2019-09-20 HKT 17:48

地政總署公布，中午截標的啟德第4C區4號商業酒店地，合共收到5份標書。

現場所見，入標的發展商包括長實、新地、信置、鷹君和華置。標書數量與5月時的6份相若。

地皮早前被高銀金融撻訂後重推，市場對估值趨向保守。綜合業界估值，介乎約70.7億至103.6億元，每呎樓價地價約8200元至1.2萬元，較之前中標價低7%至36%。

https://hd.stheadline.com/news/daily/fin/771386/%E6%97%A5%E5%A0%B1-%E8%B2%A1%E7%B6%93-%E9%AB%98%E9%8A%80%E6%A3%84%E5%95%9F%E5%BE%B7111%E5%84%84%E5%9C%B0%E7%9A%AE-%E6%92%BB%E8%A8%82%E5%AF%A7%E8%9D%952500%E8%90%AC%E8%A8%82%E9%87%91

高銀棄啟德111億地皮 撻訂寧蝕2500萬訂金

2019-06-12
　港府建議修訂逃犯條例引發市民大遊行，政經出現動盪，剛於上月以逾112億元奪得啟德商業地皮的高銀金融（530）昨日突然決定褪軚，在主席潘蘇通反對下，最終董事會仍以六比二的大比數通過撻訂放棄地皮，寧蝕2500萬元訂金。提出召開董事會議的，正是立法會地產界議員，兼高銀獨立非執董石禮謙。石禮謙昨日言明，雖對逃犯條例看法正面，但認為社會上有分歧，會產生中期社會問題，故現不適合投資。

　　對放棄啟德項目，潘蘇通感無奈，並重申屬董事會商業決定，而他本人是與董事會持相反意見，他又重申看好香港的地產市道，在香港不會暫停投地，亦會重新考慮以個人名義再次投標該地皮。潘蘇通說：「何文田、啟德每次投完地，地價都會升，唔認為香港地產會受到影響，對香港地產市道有信心，與石議員睇法不同。」

　　石禮謙昨於電話會議指出，由於上月投得啟德地皮，昨日需支付餘額，故於周一召開會議，討論應否再投資一百八十億元於該地皮，並在六名董事同意，少數服從多數下，通過撻訂決定。他說：「錢不是問題，2500萬元屬小數，要睇未來市道，唔係著眼喺訂金。由於市場環境急速變化，認為是與時並進，先做這個決定。」他並認為投資180億元未必好，認為未來有更多好的地。高銀執行董事許惠敏表示，2500萬元的損失對集團影響有限。

　　高銀本周一是應獨立非執行董事石禮謙要求，召開緊急董事會會議，討論上月旗下附屬駿騰投資投得的啟德第4C區4號地皮項目，並審議暫停向駿騰提供財務資助以清付有關地皮地價。集團管理層向董事會證明有足夠財力支付地皮餘額。

　　雖然潘蘇通認為近期發生的社會矛盾和經濟不穩定，不會對香港商業地產市場長期發展有所影響，並投票反對該議案，獨立非執行董事高敏亦投反對票，但由於與會的董事大多數投票贊成，因此暫停向駿騰提供該地價的財務資助。高銀於上月十五日，以逾111.24億元，力壓長實、新地、會德產地產、信和及鷹君五家財團奪得啟德地皮。


http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-content/NOW.967508/latest-news

地價標金未達底價 啟德商業地流標
2019/09/25 18:36
地政總署公布，位於九龍啟德第4C區4號地盤的新九龍內地段第6546號用地的招標，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納在9月20日截標時所接獲的五份標書。

政府強調政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求。這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。

近年政府有六次因為標價低於底價而取消有關賣地。除了今次的用地外，其餘五次取消的招標涉及啟德第4C區5號地盤商業用地及分別位於山頂、元朗、青衣和白石角的住宅用地。元朗、青衣及白石角用地隨後經重新招標後並成功售出。(su/u)

http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-con/NOW.967999/popular-news


高銀金融(00530.HK)旗下駿騰正清盤 政府或未能收回棄標啟德地皮2,500萬元損失


2019/09/27 16:03


高銀金融(00530.HK)  -0.010 (-0.326%)     在今年6月中棄標啟德商用地皮，須被沒收2,500萬元訂金。但據公司日前公布的業績報告顯示，該地皮由旗下附屬公司駿騰向香港政府競投。於今年6月，公司停止對駿騰的財務援助撥備以支付土地投標的土地出讓金結餘。因此，駿騰未能結付土地地價及按金被沒收。

根據土地投標文件，香港特區政府可向駿騰收回出售或嘗試出售相關土地產生的所有損失及開支，作為算定損害賠償。按照駿騰股東及其債權人通過的特別決議案，駿騰正在透過債權人自願清算進行清盤程序。

基於公司法律顧問的意見，鑒於土地投標的訂約方僅有駿騰及香港特區政府，就補償的任何申索僅針對駿騰。由此，董事認為財務報表中毋須就損失或其他補償計提撥備，因為駿騰為有限公司，且公司或旗下其他集團公司概無對駿騰作出有關土地投標的擔保。

中國對海外房地産投資銳減,對美減7成

https://zh.cn.nikkei.com/china/ceconomy/36041-2019-06-18-05-00-00.html

中國對海外房地産投資銳減,對美減7成

2019/06/18

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     在世界的房地産市場，中國資金的購買勢頭正在減弱。2019年1～3月對美國的投資額比上年同期減少7成，在歐洲和澳大利亞等的投資也明顯減速。除了資金管制之外，在美國，中美貿易戰也産生負面影響。之前在世界各地購買酒店和高級公寓的中國資金的退潮顯示出世界房地産熱潮的異變。

     美國調查公司Real Capital Analytics（RCA）調查一定金額以上的房地産交易的數據顯示，2018年中國投資者和企業購買世界主要地區房地産的金額約為230億美元，比上年減少46％。除了中國本國之外，統計還不含中東和非洲等。


     中國投資者和企業購買世界主要地區房地産從2012年以前的100億美元以下激增至2016年的425億美元，2017年基本持平。

     2019年以後仍將持續減速。在美國，1～3月（4個季度移動平均）的投資額為6億4000萬美元，比上年同期減少72％。降至頂峰時的2016年7～9月的逾1成水平。

     中國投資者的美國房地産投資自2015年下半年開始增加。在這個時期，由於中國人民幣貶值和中國股市低迷，企業和富裕階層將資金投向海外。安邦保險和海航（HNA）等企業集團開始積極收購高檔酒店和高層大樓。

     趨勢發生改變是在2017年下半年以後。RCA的高級副總裁Jim Costello表示，當時「中國政府給人民幣貶值踩下煞車，為削減企業債務，加強了投資限制」。此外，自2018年春季開始激化的中美貿易戰也成為阻礙對美國投資的心理包袱。
 
    與此同時，出售也在激增。海航2018年在美國出售5個項目，總額15億美元。英國《金融時報》報導稱，去年納入中國政府管理之下的安邦保險已啟動持有的多家美國高檔酒店的出售談判。

   中國資金在其他地區似乎也在失去勢頭。在面臨住宅價格下跌的澳大利亞。雪梨的業者表示「中國的購買者大減」。此外，當局為防止過熱而採取的外國人限購舉措也産生了影響。
 

海航出售的紐約曼哈頓的房地産

     澳大利亞外國投資審查委員會統計顯示，截至2018年6月的一年裏批准的中國對房地産投資比上年同期減少17％，降至約126億澳元。
  
     而在加拿大，中國移民較多的溫哥華和多倫多等的酒店和高檔住宅投資熱在加強，但中國企業的購買出現銳減。
 

    日本經濟新聞（中文版：日經中文網）伴百江 紐約

https://news.cnyes.com/news/id/4340544

貿易戰讓找頭路更困難 中國企業減聘應屆大學畢業生

鉅亨網編譯林信男 綜合外電報導2019/06/18 15:29

貿易戰愈演愈烈，已對就業市場造成衝擊，根據中國國家發展改革委員會 (發改委) 觀察，受中美貿易爭端影響，部分企業已開始減少或暫停招聘應屆大學畢業生。

上週五，美國總統川普再度放話，稱中國國家主席習近平月底是否出席二十國集團 (G20) 峰會，已「無關緊要」，因為中國終將與美國達成協議。

美國貿易代表署 (USTR) 自本週一起，就另對價值 3000 億美元中國輸美商品加稅一事，召開為期 7 天的聽證會；根據外媒估算，這項加稅措施，最快將於 7 月 2 日之後啟動。

根據 CNBC 報導，中國發改委指出，受貿易爭端及其他不確定因素影響，網路、金融等數類產業，對應屆大學畢業生的招聘需求，已有所減少。

發改委稱，部分公司延後舉辦校園徵才活動，甚至有公司已縮減聘僱名額，或暫停招聘；不過，2019 年的整體就業情形，仍屬穩定，職缺充足。

官方數據顯示，今年 5 月，城鎮調查失業率維持於 5%。CNBC 引述新華社報導，稱 2018 年中國大學畢業生就業率，達 91.5%，表現穩定；民間企業雇用了 54% 的大學畢業生，以及 68% 的職校畢業生。

今年 3 月初，中國國務院總理李克強便示警，中國的發展，仍處於「重要戰略機遇期」，可預料或不可預料的風險，只會更多、更大，「要做好打硬仗的充分準備」。

https://zh.cn.nikkei.com/politicsaeconomy/politicsasociety/36049-2019-06-18-09-05-12.html

美第四輪對華關稅聽證：反對意見超1500件

2019/06/18

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貿易戰

      美國政府將於6月17日開始舉行關於對中國産品「第四輪」加徵關稅的聽證會。智慧手機、服裝、玩具等對象産品的經營企業在當天之前提交的準備書面材料中紛紛提出「漲價將不可避免」等反對意見。如果啟動新一輪加徵關稅，將對個人消費和供應鏈産生巨大影響，美國政府也將根據企業的意見對加徵對象品種進行慎重討論。
  
      美國計劃在第四輪中對約3000億美元的中國産品加徵最高25％的關稅，初步方案包含了約3800個品類。由於對中國的進口依賴程度高、難以替代等因素，此前的加徵關稅一直都在避開消費類産品，但此次消費類産品將佔到總體的四成。美國貿易代表辦公室（USTR）在截至6月25日舉行的聽證會估計有企業和行業團體的代表約320人出席，陳述反對意見。
    　　　

美國奢侈品牌拉伕勞倫指出「服裝和鞋類的漲價不可避免」（reuters）

    
      影響尤為明顯的將是依賴中國進口的IT設備。美國對中國産智慧手機、筆記本電腦的進口依賴度分別達到8成和9成。家電連鎖百思買（Best Buy）要求將個人電腦、平板終端、電視機等5品類從徵稅名單中刪除。美國半導體産業協會表明了擔憂，稱如果對智慧手機等成品加徵關稅，將會影響包括半導體在內的整個供應鏈。
  
      價格適中的服裝、鞋、玩具也大部分來自從中國的進口。企業難以消化成本上漲，一旦漲價就會造成銷售下滑，這種擔心非常強烈。美國大型快時尚品牌Forever 21解釋稱「出於質量管理等考慮，沒有從中國以外地區進口的選項」。支持加徵關稅的只是鋁的行業團體等少數派。
  
      美國貿易代表辦公室將在7月上旬以後確定最終對象品種清單。在第一輪至第三輪中曾根據一般性意見從清單中刪除了蘋果的智慧手錶等，第三輪的稅率也在最初時控制在10％等，産業界的意見得到了反映。
  
      川普總統有意在6月下旬舉行的二十國集團（G20）峰會上與中國國家主席習近平進行首腦會談，顯示出如果不能實現將立即啟動第四輪關稅的姿態。但第四輪加徵關稅如果導致經濟減速和遭到選民反對，很容易成為總統大選的負面因素。包括書面在內的超過1500件的反對意見有可能對川普的最終判斷産生一定影響。
  
      日本經濟新聞（中文版：日經中文網）鳳山太成 華盛頓、中山修志 紐約

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中環中心４０２億大刁，完成交易

　中環中心７５％業權涉及４０２億元買賣，昨日（２日）完成交易。據新買家指，獲大摩等協助融資，利息逾１０厘，而物業半年間估價升至６００億元，升幅達５成，僅少數業主將放售個別樓層。
　　本港歷來最大額物業交易，長實（０１１１３）持有中環中心７５％業權，去年獲投資者以４０２億元承接。昨日一眾買家包括金利豐（０１０３１）朱太、「磁帶大王」陳秉志、盧文端等，與長實代表一同於律師樓簽訂合約，正式完成交易。
　　據其中一位新買家表示，原本由中資銀行負責融資，最終交由投資銀行等承接按揭及融資。據悉，是次以大摩為首的投資銀行，以及其他機構，協助買家承造合共８成（約３２０億元）按揭貸款，而項目２成金額，逾８０億元則由多位買家集資。據了解，是次投資銀行以私募形式推出一項雙期發售總值３２０億元的有抵押債券用作融資，利息逾１０厘。該名新買家稱，預計半年後可把物業轉按給銀行，降低利息開支，此外，當日購入項目時，呎價約３﹒３萬元，而近月中環商廈呎價急升，項目估價由當日４０２億元，已升至６００億元，升幅約五成。
　　項目早前已分樓，絕大部分買家包括馬亞木、朱太及許榮茂等均無意放售，僅個別樓層買家放盤，故相信在中環少有全層甲廈放售下，仍會獲中資機構、本地用家等承接。
《香港經濟日報》

中環中心買家　融資近完成
大摩助發高息票據　年利率最高15厘                          

                                   【本報訊】去年底以402億元向長實（1113）購入中環中心75%權益的中港合組財團「中國港澳台僑和平發展亞洲地產」，融資方案經多番更改，終在交收限期前即將「埋尾」。消息說，安排行摩根士丹利，透過發行高息分層票據籌組逾六成資金，傳聞3層票據年期介乎18至24個月，年息高達9至15厘，目前正向資產管理公司及私人銀行富裕客群分銷。
記者：劉美儀

因為市場對本港房地產前景看好，中環中心又屬優質抵押物業，據聞投資者對高息票據反應正面，相信融資能順利完成。

盧文端：可以找數

代表買方的中國港澳台僑和平發展亞洲地產主席盧文端接受本報查詢時表示，中環中心「融資已經搞掂咗」，可以找數，但對有關融資內容則沒有回應。
消息謂，高息票據以美元為發行單位，由大摩安排經由一個基金形式發行；另外尚有一項金額較細、賠償排序次一級的高風險高息貸款，由非銀行的私人投資者借出，連同高息票據計，兩者融資額超過300億元的等值美元。
《彭博》上月中報道，買方最新融資方案，分別為260億及60億元等值美元的1年期兼可展期半年貸款，前者為第一順位留置權貸款，後者為第二順位留置權貸款。
買家已支付中環中心402億元交易的一成金額（40.2億元）作定金，故扣除高息票據及高風險貸款後，尾數差額（約42億元）加上已付定金共82億元，為股東出資，約佔交易總額兩成。

另借高風險貸款

據悉，除中環中心75%權益作抵押外，股東亦會按持股比例提供擔保，是次融資方案不涉傳統銀行借貸。一旦買家財團違約無法償還，抵押物業權益在市場放售套現後，所得資金償付次序，依次為高息票據持有人（由低至高息）、高風險貸款債權人，最後才是股東。
盧文端4月初曾回覆本報說，有信心在5月初支付尾數前能組成融資，股東出資最多為成交額三至四成，餘下資金擬發行高息票據及銀行貸款處理。
買家財團原本由內地股東國儲能源化工持有55%權益，其餘45%由一班本地工商物業投資者，包括「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志等人持有。
3月底國儲引入世茂（813）主席許榮茂及金利豐金融（1031）行政總裁朱李月華為新股東，兩人各入股約20%股權，國儲持股降至15%。

中環中心交易完成 融資成本逾10厘
中港合組財團去年底以402億元向長實集團(01113.HK)購入中環中心75%權益，其後多番更改融資方案，最終昨日(5月2日)完成交易。

消息指，摩根士丹利等協助財團融資，融資成本逾10厘；而物業目前估價已升至600億元，較當日成交價402億元升約五成。(ac/u)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2018-05-03 16:25。)

與長實簽正式買賣合約

                                    【本報訊】中環中心昨日正式成交，75%業權涉及47層樓面上月中已完成分貨，過去兩周，部份買家將樓面於市場放售，據悉，「磁帶大王」陳秉志其中1層樓面以呎價約4.88萬元獲洽購至尾聲，買家料為該廈現有租客，料短期完成首宗拆售交易。

料短期現首宗拆售

中環中心買家與長實（1113）昨日於中環長江集團中心簽正式買賣合約，金利豐（1031）行政總裁朱李月華擔任「中國港澳台僑和平發展亞洲地產」董事會主席，並負責簽約。大廈47層樓面中，據了解，許榮茂、朱李月華、「小巴大王」馬亞木等人暫無意出售持有的樓面，盧文端持有5層樓面亦擬自用。
「磁帶大王」陳秉志只放售約3層樓面，連同其他本港投資者包括蔡志忠、張順宜等人，目前僅約8至10層樓面可獲洽購，意向呎價由4萬元至5.5萬元，比起當日平均成交呎價3.3萬元，溢價約21%至67%，而該廈頂層79樓去年每呎造價55,854元。據悉，陳秉志其中一層樓面，已獲該廈其中一名租客洽購近尾聲，作價約12億元，呎價約4.88萬元。
持有4層樓面、早前放售2層的張順宜表示，目前4層樓面均獲洽購，高層意向呎價約5.5萬元，中低層意向呎價約5萬元。 

【中環中心】朱太做代表簽約 料短期見首宗拆售成交

                                   中環中心天價成交，買賣雙方昨日於中環長江集團中心簽約正式買賣合約，中港投資者組成的投資者推舉金利豐(1031)行政總裁朱李月華，擔任聯合組成的中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司董事會主席，並負責簽署合約，同場還有是次交易主要牽頭人、中國港澳台僑和平發展總會會長盧文瑞。市場預期，短期將有首宗拆售成交，較買入價高約48%。

中環中心昨日正式成交，75%業權涉及47層樓面上月中已完成分貨，部份買家過去兩周將樓面於市場放售，意向呎價由4萬元至5.5萬元。

據了解，許榮茂、朱李月華、「小巴大王」馬亞木等人暫無意出售持有樓面，盧文瑞持有5層樓面擬自用。「磁帶大王」陳秉志只放售約3層樓面，連同其他本港投資者包括蔡志忠、張順宜等人，目前僅約8至10層樓面可獲洽購，意向呎價由4萬元至5.5萬元，比起當日平均成交呎價3.3萬元，溢價約21%至67%。而該廈頂層79樓去年造呎價55,854元。據悉，陳秉志其中一層樓面，已獲該廈其中一名租客洽購近尾聲，作價約12億元，呎價約4.88萬元，較去年成交平均呎價3.3萬元，高約48%。

持有4層樓面、早前放售2層的張順宜表示，市場反應不俗，目前4層樓面均獲洽購，洽購者除了中港投資者外，還有該廈現有租客，高層意向呎價約5.5萬元，中低層意向呎價約5萬元。

從中環中心成交看 香港真正貸款額

任何睇好樓市的人都有一條大道理認為樓市不會下跌，理由就是香港的業主借貸額度非常之低，平均不足五成，在沒有銀行迫售，物業變成銀主盤之下，樓價又如何會大跌，他們的說話不無道理，但如果地產商沒有提供任何高成數按揭的話，現在買新樓的人，八成以上都會用地產商提供的高成數按揭，一般都是八成以上，甚至去到九成十足都有，那些人的防守能力甚為薄弱，只要樓市轉勢，就會令到不少業主放棄物業，就算樓市繼續上升，亦會有業主不能持續供款而被迫放棄他們的物業，不過，睇好樓市的人認為這不是問題，那些人佔總買樓人數的比例很少，起碼買二手樓的人不會採用，真的是誰說的，現在財務公司開到週街都係，不少未合資格的人都會問財務公司借錢買樓，利息雖然高，但在還息不還本下，真正多付的又不是太多，他們自以為可以應付，但長時間供款一定會對那些人構成壓力，但我得到的回應是問財務公司借錢買二手樓的人不會太多，叫我不用擔心。

近日我不斷被人問及中環中心是否可以如期交易，我話連管理公司已經搵好，應該不會甩拖，但在中環中心的財務安排來看，總值402億物業要借320億，即是要借八成，一定不會獲得銀行貸款，但市場上大中小的財務機構數之不盡，只要買家有興趣，一定可以安排得到，由此可見，市場上雖然話持有物業的人借貸比率非常之低，那些人當然不用擔心，但同時亦有一批人借貸比率非常之高，樓市稍有風吹草動，那些人便會有危險，我過去的言論只不過是叫人小心一點，現在連叫人小心都好似犯法，一個不能表達不同意見的樓市其實是很危險，但在未出事之前，大家都以為很安全，出事之後又互相選卸責，老實說一句，樓市的借貸比率並不是如一般分析員所說的那麼低，他們只計算在銀行借錢的業主，撇除了那些問財務公司借錢買樓的人。

作者：湯文亮博士（紀惠集團行政總裁）

傳高盛擬將後勤搬離中環　遷至銅鑼灣大慳3成租金

撰文：陳嘉碧2018-04-04 03:00

中環寫字樓供應短缺，中資高價搶租，呎租已連續2年貴絕全球，投資銀行已率先遷離中環。有本地傳媒報道，高盛擬將其後勤部門由中環中心搬至銅鑼灣，已租希慎銅鑼灣利園3期5層，合共9.2萬平方呎樓面，呎租約60元，預計可省租3成。

高盛總部仍設於長江中心

《香港經濟日報》引述市場消息透露，希慎興業（0014）旗下銅鑼灣利園3期商廈錄得一宗大手租務，租出22樓至27樓，面積達9.2萬平方呎，以每平方呎約60元租出，以總樓面面積計，屬近來港島區最大手租務成交。

消息指出，該租客為高盛，其總部設於長江中心，已租用其大廈多層一段時間，其核心業務保留於長江中心，而後勤包括會計等部門，原設於同區的中環中心；而中環中心去年以402億元易主，今年正式成交，屆時新業主或安排拆售、重新招租和加租等。

法巴、摩通亦已撤出中環CBD

據悉，目前中環甲級商廈呎租約90至100元起，故是次搬遷高盛可節省約3成以上租金開支。

除高盛外，去年起已有投行陸續撤出核心商業區（CBD），法國巴黎銀行承租鰂魚涌林肯大廈達10萬平方呎的面積，呎租約45元；摩根大通亦租賃觀塘海濱匯22.5萬平方呎的樓面面積，呎租為30元。

中環中心每層10億 料吸中資用家

2018年4月16日 12:05

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中環商廈租售價齊升，中環中心拆售在即，單計回報率或不高，加上每層樓面涉及10億元，相信拆售時主力吸引中資用家入市。
過去一年，商廈租售價明顯向上，單計今年，本港指標甲廈遠東金融中心、力寶中心、灣仔會展廣場辦公大樓以及信德中心等，均創呎價新高，上星期中環皇后大道中9號頂層全層，面積逾8,000平方呎，以逾5億元成交，呎價逾6萬元，刷新全港甲廈新指標，可見甲廈需求大，呎價正在向上，故可以預計，中環中心若出現拆售，可吸引財團留意。
呎租80至100 回報約2厘
據了解，目前中環中心呎租水平約80至100元，若按該平均呎價3.7萬以上計，回報率約2厘甚至更少，加上每層樓面價值約10億元，一般的投資者未必有能力承接，相信拆售時，主力吸引中資用家入市。事實上，近年中資機構紛來港開寫字樓，因資金充足，絕大部分中資機構亦希望自置物業，惟中環放售的寫字樓不多，如今中區難得有全層式甲廈放售，料吸引中資機構及感興趣。
事實上，中環中心去年已獲中資投資者留意，物業頂層79樓全層，面積約1.32萬平方呎，去年7.38億元成交，呎價約5.59萬元，為目前全港甲廈呎價第二高，買家為內地發展商君豪集團董事石金禹，他去年亦斥5.4億元，購入金鐘遠東金融中心全層，呎價約5萬元。

領展(00823.HK)230億元售17項商場物業 較估值高52%

領展(00823.HK)230億元售17項商場物業 較估值高52%	回上頁
2017/11/29 08:24

領展(00823.HK)  +0.700 (+1.000%)    沽空 $4.80百萬; 比率 1.677%   宣布，透過競爭性銷售過程出售17項物業，與獨立第三方由基匯資本為首的財團簽訂協議，總代價為230億元。是次總代價為對購買該等物業的最高出價，較物業於2017年9月30日的估值高約52%，料物業出售的淨收益為73.93億元。

出售物業項目包括長亨商場、啟業商場、錦泰商場、李鄭屋商場、H.A.N.D.S(安定及友愛)、石籬物業、大窩口商場、慈正物業、雍盛商場、利安商場、葵芳廣場、葵盛東商場、麗閣商場、順天商場、青衣商場及現崇山商場等物業。

領展行政總裁王國龍表示，是次銷售獲得國際投資者，包括全球和區域性私募基金、主權基金，以及本地投資者的熱烈反應。環球投資者對亞洲資產興趣如此強烈，預計將進一步推動區內房地產業發展。

領展資產管理完成策略性評估，認為目前的主要增長動力，包括資產管理、資產提升、資產收購、資產出售及發展，將能夠維持領展的持續增長。在出售17項物業後，領展將有約九成資產位於香港，約一成位於內地，投資組合總值約1,750億元。

出售資產所得收益將用於香港及內地一線城市的新投資機會，以及債務償還、基金單位回購等一般營運資金用途，物業出售將於明年2月28日落實成交。

基堅匯資本董事長及執行合伙人吳繼煒表示，公司的合作伙伴對香港的未來充滿信心，相信這些由領展營運的商場，將繼續為社區服務。希望可運用公司的經驗繼續優化及提升這些商場，為地區注入動力，滿足社區所需。(ta/w)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2017-11-28 16:25。)

海外資金成日本房地産投資主力

海外資金成日本房地産投資主力

2017/11/02

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　　海外投資者在日本房地産市場上的存在感正在升高。2017年度上半年（4～9月）的投資額為6572億日元，是上年同期的3.3倍。超過上市房地産投資信託基金（REIT）的投資額，自有數據可尋的2000年度以後，海外投資者首次登上榜首。在超低利率和日元貶值的背景下，對海外投資者來説，投資日本房地産的吸引力正在增加，海外資金的流入正在進一步推高出現過熱跡象的房地産價格。
　

新加坡政府投資公司與日本REIT斥資約1000億日元共同收購了東京灣喜來登大酒店（千葉縣浦安市）

　　瑞穗信託銀行旗下的都市未來綜合研究所統計了企業和機構投資者的房地産交易公開數據。海外投資者2017年度上半年的投資額按半年來看僅次於此前最高的2014年度下半年（7820億日元）。海外投資者在整體交易額中的佔比達到史上最高的36％。

　　比較明顯的是亞洲投資者的攻勢。9月，新加坡政府投資公司（GIC）與日本REIT共同斥資約1000億日元收購了毗鄰東京迪士尼渡假區的「東京灣喜來登大酒店」（千葉縣浦安市）。GIC房地産部門首席投資官李國紳（LeeKokSun）表示：「今後也考慮在日本收購高質量的房産」。

　　中國安邦保險集團花費約2600億日元從美國投資基金黑石集團手中一次性收購了日本全國約200棟出租公寓。這些公寓是黑石集團2014年從美國通用電氣（GE）的日本法人手中收購的，由於安邦開出了高價錢，因此決定轉手。
　

　　野村不動産2017年度上半年經手的韓國投資者對日本房地産投資額增加了約50％。尤其是在5月的韓國總統大選期間，投資者購買日本房地産的勢頭加強。野村不動産CRE策劃推進部長井口智司認為：「目的是向政治局勢比韓國穩定的日本轉移資産」。

　　亞洲以外地區的資金也在流入日本。7月，美國投資基金堡壘投資集團（Fortress Investment Group）投資約250億日元收購了日本獨立行政法人「高齡·障害·求職者雇用支援機構」在東日本地區的約500棟就業促進住宅。

　　海外資金流向日本房地産的主要理由是日本的超低利率。即使投資收益率較低，如果貸款的利率更低，也能獲得運營收益。海外投資者對國際上的投資收益和利率水平進行比較，根據兩者的差異選擇投資對象的趨勢較強。

　　據美國房地産服務公司庫什曼和韋克菲爾德介紹，在高級辦公樓的投資收益率減去長期利率的「收益率之差」方面，紐約和倫敦約為2％，香港和上海不到1％。而東京達到3.2％，相對來説比較大。

　　2016年秋季以後開始的日元貶值也起到了推動作用。因為海外投資者能以低於原來的價格購買日本的房地産。日生基礎研究所房地産市場調查室長竹內一雅表示：「在日本投資的相對吸引力在增加」。

　　另一方面，以前的最大買家上市REIT的投資額在縮小。2017年度上半年的投資額同比減少40％，減至4453億日元，降到了2012年度上半年以來的低水平。因為房地産價格上漲，REIT越來越難找到合適的投資對象。

　　據美國房地産服務公司CBRE介紹，日本的房地産預期收益率降到了2003年開始調查以來的最低水平。警惕漲價的國內投資者開始觀望，而海外投資者擴大投資的局面明顯。三井住友信託基礎研究所投資調查第一部長北村邦夫指出：「雖然價格偏高，但資金充裕的海外投資者應該仍將繼續購買」。

　　日本經濟新聞（中文版：日經中文網）和田大藏

長實402億元出售中環中心

長實公布，以402億元出售中環中心，當中包括多個商業及辦公物業，以及泊車位。

公告指，買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司，交易以現金支付。長實估計，出售將獲利約145億元，所得款項將用作一般營運資金。

對於出售中環中心，長實發言人回應指，買賣房地產是公司本業、公司的日常業務，政府都是一幅幅土地出售。發言人又指，很多香港公司的物業都是出售予內地企業，認為在今時今日是很普通的事；又指沒有賣家的話，國際及內地新資金如何有渠道來香港。

長實(01113.HK)作價402億售中環中心物業 賺145億	回上頁
2017/11/02 03:48

長實集團(01113.HK)  +2.600 (+4.019%)    沽空 $5.34百萬; 比率 1.794%   公布，向獨立第三方港澳台僑和平發展，出售位於香港皇后大道中99號名為「THE CENTER（中環中心）」大廈內多個商業及辦公物業及泊車位，現金代價402億元。估計出售收益145億元。

出售物業主要包括︰大堂樓層的1-6號舖；19-78樓其中48層商業單位；及402個泊車位。

所得款項將用作一般營運資金。(de/d)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2017-11-01 16:25。)

長實402億元售中環中心　破香港地產交易紀錄

長實集團(01113)公布，向中國港澳台僑和平發展亞洲地產出售中環中心權益，代價402億元現金。買方為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司。

基於集團中期報告內之帳面值，出售得益將約為145億港元。

是次中環中心易手個案，打破香港歷來最高地產成交價紀錄。

長實集團出售中環中心權益　作價402億元

長實集團﹙1113﹚落實出售中環中心。集團宣布，向中國港澳台僑和平發展亞洲地產出售手上的中環中心權益，代價402億元。
資料顯示，1998年落成的中環中心，樓面約122萬平方呎，長實持有物業75%權益。長實於通告中表示，出售事項為集團提供套現機會，出售得益約145億元，而出售事項之所得款項將用作一般營運資金。
值得一提，通告又指，根據買賣協議，買方將有選擇權延遲出售事項完成至新完成日期，惟須在原完成日期前30日或以前發出表明此意向的書面通知，支付延期費及利息。

傳長實以402億元售中環中心　買家為內地財團

長實﹙1113﹚旗下貴重物業中環中心傳出以「天價」沽出。《信報》報道指，中環中心放售約1年，長實最終決定以402億元賣出，較一年前叫價增加45億元或12.6%。消息指買家是以內地石油系統機構為首的財團。
如果交易作實，將為本港有史以來最高單價商廈成交，打破2015年恒大﹙3333﹚125億元買入灣仔美國萬通大廈的記綠。
資料顯示，1998年落成的中環中心，樓面約122萬平方呎，按交易價計，平均呎價接近3.3萬元。長實持有中環中心75%權益。

長實402億賣中環中心

【東方日報專訊】香港寫字樓市場進入瘋癲時代！長實集團（01113）昨公布以總代價402億元出售中環中心權益，為本港物業市場歷來最大宗成交。市場消息指出，牽頭買家為中資中國國儲能源化工集團，是次夥拍一群本地資深投資者購入上址，而項目完成交易後，會分拆出售部分樓層。

長實集團公布，向中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司出售中環中心權益，代價402億元現金。基於集團中期報告內之帳面值，出售得益將約145億元。

涉75%業權 呎價3.3萬
據悉，是次成交物業涉及中環中心的75%業權，包括約122萬方呎寫字樓及商舖樓面，以此計算，成交呎價約3.3萬元。據公告資料，成交物業包括該項目入口大堂樓層的1至6號舖，以及42樓的商業及辦公室單位。亦包括項目約47層中、高層樓面，以及項目402個車位與部分展示空間等。

是次成交期為六個月，倘買家已按照買賣協議行使選擇權延遲完成交易，完成日期則為買賣協議日期後十二個月，而延期費為161.8億元。而新買家可於賣方批准下更改物業命名。

對於中環中心交易，長實發言人回應查詢時表示：「買賣房地產是公司的本業，我們的日常業務，政府都是一幅幅土地出售。很多香港公司的物業都是出售予內地企業，今時今日這是很普通的事，沒有賣家，國際及內地新資金怎有渠道來香港？」

而外界關注長實出售中環中心權益是否代表公司看淡前景，並在未來持續出售旗下中港資產。發言人指出，近期該公司最主要的企業舉動，是在市場回購公司股份，此舉正好反映公司看好未來發展前景。她重申，若長實主席李嘉誠存在走資意願，便不會多次公開稱自己「只買不賣」其持有的長實及長和股份。

據悉，新買家由中資中國國儲能源化工集團牽頭，本身為中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端亦為財團成員之一。消息指，財團其他成員還有「磁帶大王」陳秉志、「小巴大王」馬亞木、「物流張」張順宜及蔡志忠等。而股權組合，中國國儲能源化工集團物業權益約55%，其餘投資者佔約45%。

財團或全層形式拆售
市場消息亦指，財團會保留至少逾10層樓面作自用及出租之用，亦會以全層形式拆售部分寫字樓樓面。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，是次中環中心成交價可謂「世界紀錄」，以成交呎價計算，若用作拆售無疑有提價空間，估計放售呎價可近5萬元。

資料顯示，現香港寫字樓呎價紀錄為中環中心79樓頂層全層於九月錄得，當時成交呎價55,854元。除「麵包價」外，商業物業「麵粉價」今年接連創高價紀錄。與中環中心同區的中環美利道商業地，於今年五月中以232.8億元批出，為當時全港最貴地皮。

惟紀錄只保持了約兩星期，就由啟德第1F區2號地盤商業/酒店地，於五月底以地價逾246億元打破。

中環中心402億易手 破全港成交價紀錄

【星島日報報道】中資成為近年本地房地產市場的「精銳部隊」，四出搜羅貴重物業資產，一家中資牽頭財團剛夥拍本地多位投資老手，購入長實旗下中環中心七成半業權，成交價高達四百零二億元，一舉成為本港歷來最大額的物業交易。長實發言人回應指，作為地產公司，買賣物業是正常活動。

中資近年大舉南下進軍本地地產市場，在去年底至今年初連環以高價競投市區靚地，最近目光就轉移至非住宅物業，焦點更是優質甲廈。長實昨日公布，旗下中環中心七成半業權，落實以四百零二億元售出，平均呎價約三萬三千元，項目賣方為The Center International Limited，為集團間接全資附屬公司，新買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司。該物業於長實刊發於截至今年六月底止六個月中期報告內的帳面值，出售得益約為一百四十五億元。

該公司雖然在港公司註冊處未見登記，惟市場消息透露，公司為一家合組財團，成員包括中國國儲能源化工集團股份公司（簡稱中國國儲能源）、旗下於成香港成立的國儲能源化工（香港）有限公司，佔五成五權益，以及商人盧文端夥拍本港四名著名投資者、包括陳秉志、馬亞木、張順宜及蔡志忠，並佔四成五權益。是次中資牽頭財團，夥拍中港投資者，該宗是本港歷來涉資最貴的商廈交易，遠高於兩年前灣仔美國萬通大廈全幢一百二十五億元的紀錄。

就中環中心交易，長實發言人回應：「買賣房地產是該公司的本業，是其日常業務，政府都是一幅幅土地出售。很多香港公司的物業均是出售予內地企業，今時今日這是很普通的事，沒有賣家，國際及內地新資金怎有渠道來香港？」

對於外界關注交易是否該公司走資安排，發言人說：「作為地產公司，買賣物業是正常活動，要走資最方便是賣股票，事實過去多年大股東一直增持股票。」

據了解，該項交易以買賣公司進行，買家省稅就逾三十億元。此外，根據買賣交易，交易在六個月內完成，但新買家可提出要求延期交易期至一年，餘款涉資二百億元，利息為年利率二點五厘。

市場消息指，新買家正研究分拆出售，若落實「拆骨」行動，勢將進一步推高商廈投資炒賣氣氛。惟接近新買家消息，物業作為自用及長線收租。

長實持有的中環中心七成半業權，自從去年中開始，頻獲財團洽購，國儲能源化工（香港）有限公司及投資者，曾於去年中出價三百五十億元不遂，最終提價至四百零二億元，較去年加幅約一成五，項目才最終落實易手。

據中國國儲能源網頁顯示，該公司為於二〇一〇年重組成立的集能源勘探、開發、儲備、儲運、能源化工產業為一體的大型資本產業集團。

至於國儲能源化工（香港）有限公司，據香港公司註冊處資料顯示，單一股東為中國國儲能源化工集團股份公司，董事王進洲，正是該集團副總經理。

中環中心七成五業權涉約一百二十二萬方呎，另有四百零二個車位，平均呎價三萬二千九百二十一元（不計車位），該項目接近百分百出租，現時每月收租逾六千七百萬元，回報逾二厘。

該廈多番締造紀錄，頂層七十九樓全層，於科技股當紅的二千年中，由天時軟件以一億七千八百萬元購入作總部，呎價約一萬三千五百元，創當年全港甲廈呎價新高，惟沙士時，該全層以近一億二千五百萬元沽，及後物業更多番易主，業主太和控股於上月以七億三千八百萬元沽售，平均呎價五萬五千八百五十四元。

中環中心402億售中資 創最大額物業成交紀錄

【明報專訊】恒地以每方呎樓面地價5萬元投得中環美利道商業地王後，商廈身價拾級而上，長實昨正式公布，旗下中環中心75%業權，落實以402億元易手，創出全港最大額物業買賣成交紀錄。據悉，買家除包括一班本地炒家，大股東為中國國儲能源化工集團股份公司。受雙方協議限制，買方於完成交易前不可轉售或拆售物業。

自去年中傳出長實放售中環中心，過去近一年半該廈多次傳出易手，至昨日長實公布，其持有的中環中心75%業權，以402億元售出，以約122萬方呎計，呎價約3.3萬元。事實上，去年市場傳出該項目放售時，當時有指市值約300億元，事隔一年半，交易價足足高了超過100億元。若以402億元計，已逼近長實今年首10個月所售出約2700單位的套現金額。
伙本地炒家出手 協議限制摩貨
據長實發出之通告指出，買家為中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司，為一家海外註冊公司；據悉今次購入中環中心之買家組合，以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%，其餘為一班本地炒家，包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志和亞洲地產創辦人蔡志忠等；此外，中國港澳台僑和平發展總會會長、中華總商會永遠榮譽會長盧文端亦為買家之一。
長實﹕售予內地企業很普通
對於中環中心終於售出，長實發言人回應說：「買賣房地產是公司的本業，我們的日常業務，政府都是一幅幅土地出售。很多香港公司的物業都是出售予內地企業，今時今日這是很普通的事，沒有賣家，國際及內地新資金怎有渠道來香港？」
雖然早前市場有傳新買家已「偷步」拆售，並傳出部分樓層意向價，由每呎3.6萬至5.6萬元不等，車位售價則約400萬元起，但據其中一名買家透露，今次買賣雙方簽訂協議，在物業完成交易前不可轉售（即不可摩貨），除了各買家都會保留部分樓面自用，其餘暫計劃長線收租。長實在通告中提到，長實需督促買家證明有足夠資金支付今次收購款項，買方亦需在限定時間把物業重新命名為一個獲長實批准的指定名稱。
長實今年賣樓料套現900億
值得一提的是，長實執行董事趙國雄日前已預告，集團今年在港賣樓套現總額有機會撲500億元（1月至10月在港賣樓套現額估計約440億元），勢創集團歷史新高紀錄；換言之，連同今次以402億元出售中環中心，長實全年售出商住物業總金額將超過900億元。
至於是次以402億元售出75%業權的中環中心，樓高346米、有73層，是全港第五高的大廈，為區內指標物業之一，於1998年落成。中環中心是當年土地發展公司（現為市區重建局）的重建項目，由長實發展，建築師為劉榮廣伍振民建築師事務所。中環中心其中一項設計特色，是屬於全鋼架建築，大廈並無混凝土核心，感覺更富高科技和時尚感；物業1樓商場設郵政局、新城電台中環直播室，中環中心亦為幻彩詠香江參與匯演建築物之一。

【超人賣產】傳長實以402億售中環中心 創商廈最貴單價成交

去年傳出希望出售中環中心的長實（1113），終於搵到買家！根據《信報》報道指，長實最終決定以402億出售中環中心，消息指，買家為內地石油集團為首的財團而一年前傳出以357億出售75%權益，一年加價45億。長實今早股價升2%，報66.2元，暫成交1.1億元。

據消息指，買入中環中心的財團，還有兩名本地物業投資者，其中一位曾在今年初跟其他投資者買入紅磡海名軒商用樓面，曾向領展（823）買過商場。長實持有中環中心75%權益，樓面約122萬平方呎，以今次出售價計算，呎價約3.3萬元，去年叫價約2.93萬，一年升值12.6%。恒地（012）今年5月以232.8億元投得美利道地皮，樓面呎價高達5萬元，令該區升值。消息指，長實在業權及融資問題，和買家訂立協議，中環中心更有機會改名，交易或在短期內正式公佈。

《大行報告》美銀美林：長實若售中環中心利市場對地產股重估 料恆地及信置受惠	回上頁
2017/10/16 15:04

美銀美林發表研究報告，引述本地傳媒指長實集團(01113.HK)  +1.750 (+2.701%)   以約402億元賣出旗下中環中心75%權益；該行認為，交易將令公司淨資產值上升4%，並有利市場對地產股重估，並認為願意出售資產的本港地產股將會受惠。

該行指，可能受惠的股份包括冠君產業信託(02778.HK)  +0.080 (+1.471%)   ，該公司正標售旗下朗豪坊辦公大樓；不過，由於該物業處於旺角，該行認為中資公司對中環區以外的物業興趣僅溫和。

美銀美林又估計，恆地(00012.HK)  +0.800 (+1.524%)   及信置(00083.HK)  +0.060 (+0.426%)   料將受惠，因兩者於過去均願意出售旗下非核心資產，而中環中心的交易將支持恆地投得美利道停車場地皮的作價。此外，領展(00823.HK)  +0.100 (+0.157%)   正檢視旗下香港零售物業組合，或亦成為受惠股之一。(ac/da)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2017-10-16 12:25。)

《大行報告》美銀美林對本港地產股最新評級及目標價(表)	回上頁
2017/10/16 15:05

股份｜評級｜目標價(港元)
長實集團(01113.HK)  +1.750 (+2.701%)   ｜中性｜71.0元
恆基地產(00012.HK)  +0.800 (+1.524%)   ｜買入｜61.0元
信和置業(00083.HK)  +0.060 (+0.426%)   ｜中性｜13.9元
領展(00823.HK)  +0.100 (+0.157%)   ｜買入｜68.0元
冠君產業信託(02778.HK)  +0.080 (+1.471%)   ｜中性｜6.0元
(ac/da)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2017-10-16 12:25。)

國務院倡谷房託-政府資產打頭陣 [債務貨幣化,證券化]

https://hk.mobi.yahoo.com/finance/國務院倡谷房託-政府資產打頭陣-223000413.html

星島日報報道】內地倡議從政府資產開始，推動發展房地產信託市場。國務院發展研究中心證券化REITs課題組組長、中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇指出，房託在中國大行其道是遲早的事，是中國經濟發展必須要走的路。他認為在中國發展房託可從基礎設施等政府資產開始。一方面近幾年地方債居高不下；另一方面大量基礎設施資產和存量不動產又十分龐大。房託無疑是化解債務，盤活存量資產最科學的金融工具。內地有消息稱房託產品即將啟動，中國證監會目前正加緊研究制定相關政策法規。
　　孟曉蘇表示，2008年以來，大規模的基礎設施建設對GDP的增長、就業率的提升起了很大作用；從長期來看，中國的基礎設施建設仍會繼續。但另一方面，中國地方政府的投資資金多通過負債的方式得到，目前中國的直接負債是27萬億元人民幣，加上或有負債和間接負債，數量還要大一倍。通過負債發展的問題必須解決，居高不下的地方債始終是懸在中國經濟頭上的一把利劍，最近甚至引發了國外評級機構下調中國主權信用評級。
過去內地只懂得靠政府投資或負債發展，卻沒有找到一個科學的證券化工具，既能解決負債問題，又能讓投資者通過持有這個項目獲得權益。孟曉蘇表示，中國70%的地方債是用於基礎設施建設，都是有資產保障的，而房託無疑是用來化解這些地方債、盤活這些基礎設施資產最科學的證券化工具。

瑞銀資產管理：港樓市可抵禦縮表衝擊

瑞銀資產管理：港樓市可抵禦縮表衝擊      2017/10/06 09:51

  　　儲局縮表的另一焦點，在於收緊流動性對港樓市的衝擊。瑞銀資產管理認為，本港樓市具備足夠緩衝力，不預期樓價會大幅調整。
　　全球央行的扭曲貨幣政策操作及超低息環境，刺激各地資產價格上漲，由２００８年１１月美國祭出第一輪量化寬鬆起至今，香港二手樓價已累漲１﹒６倍。瑞銀資產管理首席房地產策略師Ｐａｕｌ　Ｇｕｅｓｔ相信，儲局縮表未必是本港樓價轉捩點。

＊３因素撐環球房產市場＊

　　「我不認為流動性會一下子逆轉，央行政策只是由「超級寬鬆」轉為「較為寬鬆」，資產價格的風險溢價只會收窄，房地產投資回報依然吸引，只是不及前兩年強勁。」
　　在聯繫匯率制度下，美國逐步加息將會對本港拆息及資金流構成壓力，房地產風險溢價仍會隨之收窄。但Ｇｕｅｓｔ指出，本港的核心地段已再無新增供應，供不應求的趨勢足以抵銷商用物業租金的下跌壓力：「當我在中環（工作地方）望出窗外，盡是密麻的商廈，僅有的工程也只是翻新維修而已。」
　　本港住宅市場方面，Ｇｕｅｓｔ認為美國加息將會加重供樓負擔及置業意欲，但未來幾年供應及需求不會出現明顯失衡，亦意味樓價不會出現大幅調整。
　　該行續說，環球房地產市場不會因為美國啟動縮表而承壓，主要有三大因素支持：１）國債收益率仍低企；２）房地產仍是提供穩定收益的絕佳工具；３）資產多元配置的需求旺盛。
　　而香港樓市匯聚內地及海外資本，能夠抵銷美國加息帶來的負面影響。
　　相對發展成熟的香港，該行認為內地商用物業市場將會面臨較大壓力，除了政策因素影響，商廈動工量高企是另一重擊。隨著供應增多，Ｇｕｅｓｔ預期內地一、二線城市的商用物業租務收益率將會逐步下降，但對房地產市場不盡是壞事：「交易情況回復正常，有利降低資產泡沫出現機會，亦是政府所樂見的。」《香港經濟日報》


 景順：縮表未動搖港股升勢，美匯倘拾升軌新興股市恐逆轉      2017/10/06 09:41

 　　市場關注儲局縮表會否左右資金流向，景順投資管理多元資產及香港退休金主管陳柏鉅認為，儲局縮表不足以令全球資金流逆轉：「綜觀歐洲、日本、英國及中國等央行，資產負債規模仍在膨脹，盡管英倫銀行規模小，但其每月買債規模已抵銷美國聯儲局每月縮表的金額。」
　　目前儲局資產負債表每月縮減規模為１００億美元（約７８０億港元）；英倫銀行上月議息後，維持每月４３５０億英鎊（約４﹒５萬億港元）的量寬規模。陳柏鉅補充，在各大央行中，人民銀行變數最大，因過去兩年其資產負債表規模增幅為全球央行中最快。
＊美匯倘拾升軌，新興股市恐逆轉＊

　　受惠於外資流入，港股今年已累漲２９％，跑贏亞太區內主要股指。陳柏鉅分析，大市升勢建基於三大因素：（一）弱美元、（二）外資支持、（三）盈利增長，並預期港股升浪會持續。
然而，當美元確認見底回升，新興市場股市的普漲格局很大機會逆轉，故投資者須緊盯美國經濟增長有否加快，觸發美元重拾升軌。
　　陳柏鉅目前較為肯定ＭＳＣＩ中國指數會繼續跑贏港股，原因是新經濟股佔ＭＳＣＩ中國指數比重達３０％，多於恆指的約１１％：「電子支付、網購已不再需要中間人處理，競爭力遠大於傳統經濟，同時是環球經濟復甦力弱、通脹維持低企的原因。」
　　考慮到全球經濟復甦動力繼續疲軟，他預計新經濟股仍能維持強勢，特別偏好銷售增長強勁的企業，因行業定價力更強、搶市佔能力更高；本港銀行及本港地產股，亦具備一定抗跌力。相反，跟傳統經濟關連度大的行業如零售、服務業，則會被搶奪議價能力而逐漸走弱。
　　陳柏鉅又稱，雖然港股基本面理想，但應避免現水平大舉建倉：「市場最大疑問是（港股）炒完後能否維持。新興市場沉靜幾年，今年一下子急升，不追貨又錯過機會，追入又隨時坐（持貨）兩、三年，並不如歐美股市般依從基本因素。」　《香港經濟日報》

日本住宅地價連跌26年 一、二線城市卻上漲

日本住宅地價連跌26年 一、二線城市卻上漲

2017/09/20

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      日本國土交通省9月19日公佈了截至2017年7月1日的基準地價。數據顯示，日本全國商業用地的地價同比上漲0.5％，連續2年上漲。2016年7月為同比上漲0.005％，曾時隔9年轉為上漲。隨著訪日外國遊客增加，城市的店舖和酒店的用地價格上漲，大城市的再開發也起到拉動作用。東京銀座時隔26年刷新了泡沫經濟時期的地價。因日本央行實施的貨幣寬鬆政策而産生的資金正在為地價提供支撐，但消解資産通貨緊縮的目標依舊遙遠。

日本銀座2丁目附近地價超過了泡沫經濟時期

      從日本各個地區的全部用途（商業、工業、住宅）用地來看，三大都市圈上漲1.2％，漲幅提高0.2個百分點。東京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上漲。地方圈則降低0.9％，但降幅收窄了0.3個百分點。
 
      商業用地價格上漲的原因主要有兩個。一是預測訪日外國遊客增加的動向的擴大。7月份訪日外國遊客達到268萬，創歷史新高，4～6月的旅遊消費額也實現了單季度超過1萬億日元。漲幅最高是京都市伏見區深草稻荷御前町，漲幅達到29.6%，祇園地區香的專賣店「豐田愛山堂」地價漲幅也達到27.3％。房地産開發商三井不動産在京都的祇園地區周邊開設高檔酒店等，旺盛的旅遊需求形成了推動。
 
     另一個原因是城市再開發。日本全國地價最高的地塊是東京銀座2丁目的「明治屋銀座大廈」。每平方米地價達到3890萬日元（約合人民幣229.5萬元），超過了日本處於泡沫經濟時期的1991年的每平米3800萬日元。

      東京商業街銀座周邊的辦公室需求也非常堅挺，通過著眼於東京奧運會的再開發，正陸續建設新的商業設施。美國房地産基金綠橡木地産6月份以超過200億日元的價格獲得了綜合商業設施「GINZA SIX」的8層辦公室層。商業用地的上漲率東京圈為3.3％、大阪圈4.5％、名古屋圈2.6％，均比上一年有所擴大。

      包括負利率政策在內的日本銀行（央行）大規模金融寬鬆也推動了地價上漲。加上外國投資者的投資動向，資金還流向日本地方，商業用地價格上漲的都道府縣增加到了17個。地方圈的跌幅為0.6％，同比收窄了0.5個百分點。

      一方面，日本全國住宅用地價格同比下降0.6％。儘管是連續26年下降，但降幅已經連續8年收窄。日本國土交通省分析認為，「在實際需求上顯示出向好態勢」，認為經濟的緩慢復甦對地價形成了推動。不過，在日本全國14656個調查地點當中，近6成的住宅用地價比上年下滑。其中，三大都市圈的漲幅為0.4％，基本維持不變，但地方則下跌了1％。城市與地方的兩極化趨勢仍難以消除。

中國房地産的週期嬗變 房地産也成為中國居民財富最重要的積累形式

中國房地産的週期嬗變

2017/09/20

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       日經中文網 特約撰稿人 張明：自中國政府在20世紀90年代末推動住房商品化改革以來，房地産就一直是有關各方持續關注的熱門話題。一方面，過去20年來，房地産投資對中國經濟增長功不可沒。當前房地産投資大概佔到中國GDP的10%以上，房地産及上下游相關行業對中國GDP的整體貢獻大概超過30%。另一方面，房地産也成為中國居民財富最重要的積累形式，沒有之一。房地産投資佔到絕大部分家庭整體財富的50%以上，甚至更高。

張明

      市場最關注的是，自然是房價的變動。眾所週知，過去10餘年，房價增速顯著高於人均GDP增速。這就意味著，如果一個人在過去購入了房地産（越早越好），那麼他的財富增速就會顯著高於收入增速。而如果一個人迄今為止沒有購入房地産，那麼他的相對收入與購入房地産的群體相比，實際上處於縮水狀態。換言之，是否持有房地産，以及持有房地産數量的多少，是過去10餘年間中國居民部門財富差距拉大最重要的原因。

       中國政府對房地産問題也是非常敏感的，這大致是出於以下四方面原因：第一，如前所述，房地産是中國老百姓最為關注的敏感問題之一；第二，如前所述，房地産投資是推動中國經濟增長的重要動力之一；第三，在當前分稅制的格局下，地方政府的財權與事權嚴重不匹配，而土地出讓金則成為地方政府最重要的預算外收入來源，使得地方政府存在通過推高地價來提高預算外收入的動力；第四，中國銀行體系已經與房地産錯綜複雜地捆綁到一起。根據我們的初步估算，中國商業銀行總貸款中超過40%的部分，都與土地與房産作為抵押品有關。一旦房地産價格大幅下滑，中國商業銀行體系將會出現大量壞帳，甚至引發系統性金融風險。

        因此，宏觀經濟波動、房地産行業內部的供需變化，以及來自中國政府的房地産宏觀調控（在市場過熱時來幫助市場降溫、在市場清淡時來幫助市場升溫），共同鑄就了中國房地産行業的週期特徵。

       如果我們根據房地産銷售價格、房地産銷售面積、房地産開發投資增速等指標來開展分析，就會發現，從2000年代中期至今，中國房地産市場呈現出三年左右一個輪迴的短週期。例如，從房價變動來看，如果從谷底到谷底來算，那麼2007年中期至今，中國房地産市場出現了四輪週期。前三輪週期分別為2007年4月至2009年3月、2009年4月至2012年5月、2012年6月至2015年4月，持續的時間恰好都在3年左右。本輪週期從2015年5月至今，已經持續了兩年多時間，且在2017年初已經進入下行週期。如果不出意外，本輪週期將在2018年二、三季度左右達到谷底。

    在前三輪週期中，房地産各項指標的走勢，大致符合「銷售量—資金來源—房價—投資—新開工」的傳導規律。例如，隨著商品房銷售量的上升，房地産企業能夠獲得的資金來源增加，資金充裕與房價持續上漲的預期相互疊加，推動房地産投資增速的上升，進而帶來新開工面積的增長。
      而在本輪週期中，房地産各項指標的傳導規律被打亂。銷售量的上升的確推升了房價，但在較長時間內，都沒有推動資金來源增速、投資增速與新開工面積增速的上升。為什麼會發生這種情況呢？我們認為，原因一是因為在本輪週期之處，房地産銷售量的回暖趨勢較為疲弱；二是因為本輪房地産銷售回暖與政府人為推動的去庫存關係密切，使得房地産對市場是否進入自發性週期復甦心存疑慮；三是因為隨著人口老齡化的加劇以及城市化進程的放緩，中國房地産市場已經進入發展的中後期。

      在前三輪週期中，中國一、二、三線城市的房價變動，大致遵循了以下規律：第一，在每輪漲跌過程中，一線城市的漲跌幅度超過二線、二線城市的漲跌幅度超過三線；第二，儘管各線城市之間的房價漲幅差異較大，但在各線城市內部，房價漲幅差異較小；第三，一線、二線、三線城市房價變動方向儘管存在細微的時滯，但基本上是同漲同跌的。

    而在2015年中期至今的本輪週期中，各線城市的房價變動，呈現出與前三輪極為不同的特徵：首先，在本輪上漲過程中，部分二線城市的房價漲幅（例如所謂的二線城市四小龍：合肥、南京、廈門、蘇州），甚至超過了一線城市中的北京、上海與廣州；其次，在本輪週期中，各線城市內部的房價漲幅也明顯拉大。例如，本輪深圳的房價漲幅，就顯著超過了北京、上海與廣州，而上述二線城市四小龍的房價漲幅，也顯著超過了其他二線城市；再次，迄今為止，一線城市房價增速已經回落，而三線城市房價增速仍在上升，説明各線城市之間房價變動的同步性顯著削弱了。


       研究者總是熱衷於尋找資産價格變動的先行指標，因為一旦確認了先行指標，就可以根據先行指標的變化來預測資産價格的走勢。我們的研究發現，房地産信貸增速、貸款利率變動基本上是房地産週期的同步指標，而廣義貨幣M2則是中國房地産週期的先行指標。一般而言，M2增速變動將會領先房地産週期變動兩個季度左右。考慮到本輪M2增速的頂部出現在2016年1月，且從2017年5月起，M2增速已經連續4個月低於10%，這就意味著在今年年底明年年初，中國房地産市場將會遭遇更為明顯的下行壓力。

(因為房地產資產作為中國貨幣體系回籠超發貨幣的重要工具，角色地位相等於他國他匯儲備與國債的地位，所以一旦中國M2見頂了，房地產市場可回籠的資金變少，而價格與交投量亦隨之見頂)

       從更長期、更深層次的力量來看，金融週期的變動將會深刻影響房地産等資産價格的變化。金融週期的長度一般為10餘年，要比經濟週期更長。我們的估算表明，中國本輪的金融週期始於2009年第二季度（谷底），目前基本上處於波峰水平（這意味著本輪金融週期上行過程大約八年左右）。這就意味著從現在起，中國金融週期將會掉頭向下，而且持續時間很長。從這一角度來看，中國房地産市場最好的時間已經過去了。未來一段時間，房地産自身週期下行，將與金融週期下行相互疊加，引發更大的調整壓力。對此，我們應提前做好準備。

  （筆者為中國社科院世經政所研究員、平安證券首席經濟學家 ，本文僅代表作者個人觀點）

中國政府在土地財政和泡沫之間走鋼絲

中國政府在土地財政和泡沫之間走鋼絲

2017/08/30

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　　中國地方政府的土地出讓正在迅速增加。300個主要城市2017年1～7月的土地出讓收入達到1.8萬億元，比上年增長40%，增幅相比上年有所擴大。對於秋季即將召開十九大的中國政府來説，經濟穩定成為最優先事項。地方政府正在通過財政收入支柱之一的土地出讓收入，加快確保基礎設施投資等經濟刺激對策的財源。

在房貸利率提高的背後，存在當局對泡沫的擔憂（南京市內的住宅展示區）

　　在北京西南的豐台區，距離高鐵車站數公里的某地塊預定建設住宅和辦公樓等綜合設施，其住宅部分的每坪（1坪約為3.3平方米）單價，換算為日元達到430萬日元（約合人民幣26萬元），與東京中心不相上下。

　　地方政府以52.5億元掛牌出讓，但中標價格超出預期達到了78.7億元。10家房地産公司參加的拍賣到第68回合才終於決出勝負。北京等主要城市實施了抑制房地産泡沫的限售措施，但某房地産公司透露：「買房的人仍然絡繹不絕」。

　　在土地歸屬國有的中國，地方政府可將手中的土地向市場供給。據調查公司中國指數研究院統計，1～7月300個城市的土地出讓金額達到1.8469萬億元，比上年同期增加43％。增速與上年的32％相比進一步加快。

　　雖然出讓面積略微減少，但開發商積極購買土地，單價大幅上升。

在出讓金額方面，北京最多，1～7月超過1300億元。南京市的1000億元和武漢市的近800億元次之。與上年同期相比，均激增至2倍以上。每個地塊的出讓金額換算為日元超過1000億日元的項目在全國超過10個。

　　地方政府加快土地出讓的原因主要有2個。首先是在房地産價格持續暴漲的背景下，通過維持高水平土地供給來穩定供求。另一個主要原因是，確保採取經濟刺激對策的財源。

　　中國將於秋季召開高層人事變動的十九大，正在盡全力確保經濟和金融市場的穩定。4～6月實際國內生産總值（GDP）增長率為6.9％，增長率環比為1.7％，增速相比1～3月（1.3％）有所加快。以20%以上速度增加的基礎設施投資支撐了經濟增長，而其資金的大部分來源於地方政府。

　　對於地方政府來説，土地出讓是與稅收、中央政府補貼相當的第三大財政收入來源。雖然不同地區的差異明顯，但土地出讓收入佔到財政收入整體的20%左右。

　　中國特有的土地制度正在加強地方政府的土地依賴。在不承認土地私有的情況下，地方政府通過徵用農業用地，以開發新城市為名將國有土地的「使用權」出售給開發商，以此獲得鉅額收入。

　　作為開發用地的供給方，地方政府在財政上依賴著房地産價格的上漲。警惕房地産泡沫的中央政府在大力實施限購和貨幣緊縮政策，但地方政府對此態度消極。此外，中央政府多年來討論引進的房地産稅，也由於不願地價受影響的地方政府的反對仍未實現。

　　此外，地價上漲帶來的財富效應一直在推動個人消費的增長。中央政府不得不在確保地方政府的財政收入和抑制房地産泡沫的夾縫中，採取走鋼絲般的政策調控。

　　日本經濟新聞（中文版：日經中文網）上海 張勇祥