Tuesday, April 22, 2014

內地客爆散貨潮 南灣蝕270萬沽

內地客爆散貨潮 南灣蝕270萬沽

本港二手樓市爆蝕讓潮,近日不少內地投資客就算損手亦「走貨」套現,「半新樓」慘成重災區。市場消息透露,鴨脷洲南灣 有內地業主劈價250萬元出貨,惟「明賺實蝕」,計及佣金及交易雜費後虧損逾120萬元,連同車位共蝕270萬元。灣仔尚匯另一內地業主則劈價182萬元 出售,持貨3年,若計及使費亦僅平手離場。至於再早前的內地客蝕讓個案,要數到上月底西九龍帝峯.皇殿及本月初西灣河嘉亨灣的成交【表】。
有市場人士認為,內地銀根緊張迫使部分「水緊」的內地客蝕讓套現,至於個案會否增加,內地經濟走勢將成關鍵。
「半新樓」成重災區
資料顯示,一眾近年推售的「半新樓」成為蝕讓重災區,例如西九龍瓏璽、上水天巒、南灣、大圍名城和將軍澳日出康城屢有虧蝕成交,個別老牌豪宅也不能 幸免。損手業主以投資者為主,包括內地客、本地投資者及境外資金,有日籍業主蝕900萬元售中半山帝景園物業,亦有本地投資者蝕107萬元售出將軍澳領凱 單位。
市場消息透露,近日損手個案多屬於內地客,南灣1座中高層A室,實用面積1581方呎(建呎1998),原叫價4000萬元,礙於樓市氣氛不濟,二手屢現蝕讓,業主「心怯」再劈價250萬元,成交價3750萬元,實呎2.37萬元(建呎1.88萬元)。
土地註冊處資料顯示,原業主以公司名義持有,董事為內地客,單位於2010年以3675.5萬元購入,是次易手賬面雖賺74.5萬元,惟連釐印費及 代理佣金,實際損手逾120萬元;市場消息指是次交易連同一個車位易手,當年業主以約150萬元購入,以此計算則合共蝕270萬元。其實南灣蝕賣已非首 次,連同上述交易,今年5宗易手個案中,只有一宗微賺離場。
中原地產區域營業經理張永泉指出,灣仔尚匯亦有內地客劈價,涉及中層E室,實呎342方呎(建呎478),內地業主去年初收樓後即放售,當時叫價 1250萬元,惟放盤逾年仍未去貨,只好劈價182萬元,最近以1068萬元售出,實呎3.12萬元(建呎2.23萬元)。單位於2011年買入,賬面賺 56萬元,計及使費則屬平手。
不過,市場仍有零星內地客獲利個案,西九龍帝峯.皇殿6座高層B室,剛以2000萬元售出,實呎1.9萬元(建呎1.46萬元)。土地註冊處顯示,物業由內地業主持貨4年,賬面獲利451萬元。
美聯物業住宅部行政總裁布少明說,近期市場漸見內地客蝕讓成交,他認為受內地銀根緊張影響,部分內地業主可能有資金需要,必須短期內售樓套現,但受樓市辣招影響,一方面鎖死本地買家的需求,同時也令境外買家數量減少,故急於套現的業主惟有減價求售,導致蝕讓個案連環出現。

260萬買深水埗舊樓抵唔抵?

【晴報專訊】年輕人圓上車夢,喜上心頭。前日討論區有新手業主分享以265萬,買得300呎深水埗舊樓單位,網民即熱議該單位抵唔抵買。有人指200多萬難得買到市區樓;亦有人指事主買貴了,地產代理指,同類單位賣250萬才算「筍盤」。
講起買樓,例必觸動不少人的神經。日前討論區一篇「感恩265萬市區上車了」的帖文,即引起網民熱烈討論。新手業主阿里POP在文中指,打算今年尾結婚,手上有50萬首期,兩口子月入約3.5萬,希望先上車再辦人生大事。
有80後擔心治安 不考慮舊區
阿里剛在深水埗購入單幢式、樓齡29年的300呎單位,感恩於市區可以265萬上車。他指單位有裝修,間接為他省了一筆,加上鄰近家人,方便互相照 顧及偶爾回家「黐餐」。帖文發布兩日,多達300多個留言。有網民說200多萬可上車,替事主高興;亦有人認為以這個樓價,不必困在深水埗「貧民區」。
80後從事文職的Kathy剛結婚一年,現跟夫家一家五口住在公屋。去年沒抽中貨尾居屋的她,一直留意200多萬的單位,明言就算住屯門及天水圍也不介意。「如果不用300萬買到市區樓,都算幾抵,仲要包埋裝修,至少慳咗10萬。」她說深水埗屬旺區,交通也算方便。
至於打算半年後結婚、從事金融業的Kenny,則認為深水埗的單位不算吸引。他打算婚後在大埔置業,鄰近父母的住所。「265萬買得市區樓係吸引, 但呢啲單幢式大廈有一定樓齡,住戶數量不多,一旦有維修,要攤分的費用都好多。」他指深水埗屬舊區,擔心較多治安及社會問題,即使上車盤便宜,也不會是他 的首選。
地產代理:單位不算特別吸引
到底以265萬買深水埗舊樓抵唔抵?21世紀第一物業代理長沙灣區經理顏志生指,該單位不算特別吸引,長沙灣區也有304呎連裝修單位正以270萬 發售,認為若能以250萬買同類型單位才屬罕見。有些人擔心住舊樓需預留大筆屋宇維修費。顏志生認為29年樓齡不算太舊,未必需大修,而且不少大廈的業主 立案法團設有儲備作維修基金。
聯按有限公司執行董事莫耀強分析,如該單位屬有升降機的單幢洋樓,銀行會視乎業主收入及職業,決定是否批九成按揭。他估計如成功按九成,供20年的話,業主月供約1.2萬元;若首期可付三成,月供約9,500元,以兩口子月入3.5萬來說,負擔不算太重。
年輕人宜多睇樓
對於揀樓,各有各要求。地產代理指,80後傾向買設有會所設施及屋苑式管理的上車盤。顏志生指,不少年輕人對舊樓抗拒,喜歡有會所或泳池的新樓,他 曾帶一對80後夫婦看舊樓,兩房單位實用面積360呎,樓價約260萬,間隔實用。「他們一看環境,就覺得好舊,轉身就話要走,立即問可否參觀較新的樓 盤。」
據中原地產資料顯示,新界區200多萬上車盤仍有不少選擇,包括屯門豐景園、天水圍嘉湖山莊及荃灣錦豐園等,部分更設有會所。至於市區方面,美聯物 業首席分析師劉嘉輝坦言:「市區300萬以下的單位較少,但多數集中油麻地、長沙灣及深水埗等。」他說買樓是人生大事,建議年輕人急於上車也要勤做功課, 切忌人云亦云。「應該親身去睇吓樓,否則點知市區的實際情況?!」
記者:翟秀娟楊羨庭