融创“买买买” 钱从哪来？
2017-07-11 07:54:48
来源：
新京报
融创对万达两笔收购合计金额达到631.7亿元，创下融创一次性收购资产金额新高。
从今年初150亿元注资乐视，到现在630亿元接盘万达项目，孙宏斌旗下的融创中国给予外界“财大气粗”的感觉。据统计，2016年至今，融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。截至目前，在香港上市的融创中国市值577亿港元；2016财年实现营收353亿元，净利润为29.4亿元。融创中国大举“买买买”背后，它的钱从哪里来的？
一年半并购花掉1355亿
昨日，孙宏斌对媒体表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。融创哪来这么多钱？
2010年赴港上市之初，融创中国全年的销售额仅有83.34亿元。2016年底，这一数据变为1506亿元，6年间暴涨17倍。7月5日，融创中国公布半年销售业绩，上半年实现合同销售金额1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%。
融创短时间内作大规模的法宝就是“买买买”。如去年以138亿元收购联想控股旗下地产公司获得的42个物业项目，总建筑面积约1801万平方米，可售建筑面积约730万平米。
融创中国在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。16起并购中，除上述的138亿元接盘联想控股地产全部业务，还有斥资超60亿元争夺金科股份控股权，26亿元入股链家等。
2017年1月，融创150亿元入股乐视系公司让评级机构担忧。在中诚信对融创房地产公司债券的跟踪评级报告中，中诚信称，投资乐视导致融创集团负债水平承压，而投资涉及的业务领域与融创集团主营业务差异较大，未来乐视相关业务的发展情况以及双方合作情况均存一定不确定性。
在2017年5月12日，融创中国再以102.54亿元，收购天津星耀80%股权及债权。5月31日，融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。如果加上此次632亿元收购万达项目，一年半时间，融创对外并购的开支已经高达1355亿元。
融创钱从哪来？
不断地“买买买”，孙宏斌的钱从哪里来？通过剖析融创中国旗下的融创房地产可见一斑。申万宏源作为融创房地产公司债托管人，其提供的托管报告显示，截至2016年12月末，融创房地产总资产余额为2669.63亿元，较2015年末增加1767.28亿元，增长195.85%。
2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较2015年增加577.67亿元，筹资净流入634.14亿元，主要是由于2016年公司通过直接融资的方式，在上交所和深交所非公开发行190亿元的公司债券。
同时，为了迅速扩大规模，融创房地产借款净增量较去年同期增加460.03亿元。筹资活动产生的现金流量净额的变动是导致了期末现金及现金等价物余额较2015年增长了158.46%的主要原因。截至2016年末，融创房地产账面资金为450亿元。
国泰君安的托管报告显示，截至2016年末，融创房地产净资产354.67亿元，借款余额921.31亿元，截至2017年4月30日，融创房地产借款余额1291.90亿元，累计新增借款金额370.59亿元，占净资产的104.49%。
融创融资术：银行+信托
在融创房地产2016年公司债跟踪评级报告中，融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债，扣除发行费用后的47.3亿元用于偿还金融机构借款，剩余部分用于补充公司营运资金。
在偿还金融机构借款明细中，银行是主要的借款方。如上海银行、交通银行、光大银行、农业银行，均有过借款给融创及其下属企业。融创中国2016年年报也显示，截至2016年底，融创中国共取得银行授信820亿元，尚有530亿元授信额度未使用。在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元。
向融创房地产借款的金融机构除传统的银行外，信托是另一主要渠道。如在融创房地产的还款计划中，大业信托、华润深国投信托、平安信托在列，涉及借款11.8亿元。
今年以来，先后有荣享22号（融创团泊湖）信托、融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托、融创盈润股权投资计划先后成立发行，合计规模在30亿元左右，这些信托资金使用方，均为融创系公司。
公司债券也是融创融资的渠道。融创房地产披露的情况显示，截至2017年6月底，仅其与控股子公司便对外发行了合计250亿元的债券；融创中国则成功发行了225亿元低成本境内公司债及ABS（资产证券化）。
2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%。从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿，达到1128.44亿。
■ 观点
融创年内或冲到3000亿
亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天表示，融创收购万达文旅、酒店，基于三大角度考虑。
首先，孙宏斌今年有可能冲到3000亿元，但融创如果不与前十强企业收并购，慢慢积累很难达到，而通过收并购进行资源整合，可以更快赶超上万科、碧桂园等企业；
其次，最近房企拿的地块中，大量需要持有，这需要企业具备长期运营的能力，而融创这方面积累不多，但万达在经营、管理、酒店、商业、团队等方面有20多年积累，万达能更好地弥补融创的不足；
第三，文旅城还有配套住宅，对融创而言，随着地价往上走，这些土地非常值钱。
■ 质疑
“融创潜在偿债压力增大”
对此次融创收购万达相关资产，不少业内人士将目光倾注于融创较高的净负债率和现金流安全性上。对此，孙宏斌此前曾表示“我们没打算降低净负债率，因为净负债率指标不能完全反映现金流安全度，而销售额和净负债的比率则更能反映，从销债率看，我们的现金流是安全的。”
在顺驰时代，孙宏斌首创了“地产戴尔”模式：合理拖欠土地款、工程款、广告款等诸多款项。在拿地、开工、开盘环节上，孙宏斌又实施“快”字诀，节节加快，争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作，四线对表”：研发、开发、销售、工程四个部门的快速联动计划，被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。在融创的发展模式上，高端住宅的单项目由于投资较大，建设周期较长，所以通常会面临较大的资金风险。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，并购规模增大，需要做一些风险提示，当前融资环境不断收紧，持续加码的并购也会带来很多成本，比如融资的成本提高，潜在的偿债压力增大，以及销售回笼资金的节奏会放缓等，这都是融创需警惕的内容。
■ 分析
“融创一边拿地一边转型”
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于融创来讲，买万达的资产包，是因为融创当前基本以住宅销售为主，虽然规模化已经取得一定市场地位，但是，非住宅销售业务很少，此前收购乐视的战略投资结果不是太理想，现在万达有一些不错的资产整体打包出售，对于融创来讲，一方面万达资产包中有不少土地储备，对于还处于规模化的融创来讲也是必要的，同时，通过万达的品牌，也可以增强投资拿地能力、融资能力等，还可以借力发力继续做“大”。
“融创规模化已经达到一定阶段，今年总销规模预计在2000亿-3000亿，在这个阶段，融创需要通过转型规避风险。”张宏伟表示，融创风险主要来自于两方面：一是住宅市场短周期调控带来的企业运营风险；二是，收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。
从最近两年来看，由于获得土地储备或项目的成本相对较低，股权收购的案例越来越多。“买地太贵就买公司股权”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如融创等这样的品牌房企。
“通过收购万达资产包的外延式扩张显然加速了融创转型的速度，融创外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，预计在宏观经济转型期，房地产市场低迷期，融创仍然会利用好这个并购的窗口期通过外延式扩张实现转型。”张宏伟表示，这或许是融创快速规模化与转型的矛盾过程需要通过不断发展要解决的问题。（记者
李春平 张晓兰）
632亿 孙宏斌哪儿来那么多钱？
2017年07月10日21:04
中国新闻网
632亿，孙宏斌哪儿来那么多钱？
国是直通车
谁知道呢？
“并购王”孙宏斌又并购了，这次买卖谈判桌的另一边坐着商业地产大鳄王健林。万达出售此前颇受重视的文旅和酒店项目，而身处乐视风波的孙宏斌再次出手。这出让许多业内人士惊呼“万万没想到”的收购大戏背后暗藏了哪些玄机？
中新社记者 张斌 摄
万达10日曝出以近632亿元的价格，将76个酒店和13个文化旅游项目出售给融创中国。
让许多人耳熟能详的西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等酒店均在出售之列。
根据双方协议，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。此外，融创房地产集团以335.95亿元，收购万达的76个酒店。
公告称，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。双方还将在电影等多个领域进一步合作。
从“买买买”到卖卖卖” 王健林为啥放弃了“小目标”？
“买买买”是过去两年外界给万达集团董事长王健林贴上的一张标签。王健林一连串密集的收购也让这个标签名副其实：斥资35亿美元并购美国传奇影业、相继收购美国和澳洲第二大院线，加之并购瑞士盈方、马德里竞技、世界铁人公司等一系列国际体育公司，王健林正在不断加大万达“非地产化”的筹码。
这次一改“买买买”的态度，王健林开始了“卖卖卖”。上月，万达卖掉了西班牙大厦。这一次则是旗下89个项目大举出售，其中就包括万达文化旅游的重要一环万达城。王健林表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。
王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。
他同时透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
从买买买到卖卖卖的画风转变，让许多人惊讶。王健林此前明确表示，中期目标是到2020年建20个“万达城”，其中5个万达城将建在海外。但此次却将包括合肥、南昌、哈尔滨等多个万达城打包出售。
对于这种大腾挪，中国政法大学商学院院长刘纪鹏表示看好。他认为，此次万达为了确保控制自身的金融风险，以较为优惠的价格果断迈出这一步，通过“瘦身健体”换回632亿现金，即刻偿付银行负债，一方面进一步提高了自身的金融和商业信誉，另一方面又可预计降低40至50亿元左右的财务费用，大幅提高万达商业公司的实现利润，这也将进一步为万达商业从香港退市回归A股创造更有利条件。
过去多年万达连续保持每年高达30%的成长，刘纪鹏表示，但王健林居安思危，提出了万达的轻资产转型战略，同时，万达已经把发展重点从早期的建房、卖房为主调整为输出万达品牌、文化、管理、设计和商业地产出租为主。
“道理很简单，在资本市场上，以卖房收入为主的房地产上市公司的市盈率通常在10倍左右，而从国内外实施以轻资产的租金服务收入的上市公司的市盈率则在30倍左右，是房地产商估值的3倍”，刘纪鹏认为，看到了这一点也就明白了万达从地产向影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等领域进行“大腾挪”的原因所在。
中原地产首席分析师张大伟则表示，万达转让非核心资产的主要目的应该和万达商业回归A股有关。作为国内最大的商业地产公司，上月万达相关债券出现恐慌性抛售，可能影响了流动性，所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。
“轻装上阵”、另谋出路无疑是房地产企业转型的一种重要方式，不过，与之相对的融创中国似乎还在重量上不断加码。
并未表明向酒店、旅游领域转型的孙宏斌为何成为万达89个项目的接盘者？ 不断巨额并购的融创钱从何来？
被媒体戏称为“并购狂人”的孙宏斌近年来一直马不停蹄地扩张地产版图。今年5月以来，融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权。
据融创年报披露，2016年，该企业进行了多达16项收购，涉及资金595亿元。其中，既有对乐视控股的近150亿元投资，亦有26亿购入链家6.25%股权，但更多的并购标的，则主要是针对地产企业，如：40亿入股金科、137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权等。
孙宏斌曾经坚决地对转型说“不”。多年来，融创一直专注于中高端住宅市场，
大举并购多半也是为了“曲线救国”获取土地和项目。此番突然大踏步迈入酒店、旅游等领域也让许多人感叹“万万没想到”。
中原地产首席分析师张大伟指出，近年来，融创在资本市场非常活跃，但之前除了乐视的投资外，基本都是股权拿地，通过股权投资获得相对低价土地，达到企业快速发展的目的。2017年上半年，融创能够销售突破千亿就是这一战略的结果。
张大伟指出，如今融创已经成为房地产龙头企业，介入酒店及文化旅游地产市场，有利于企业的业务开拓。
华夏时报总编辑水皮认为，孙宏斌不是一个按常理出牌的人，此前他投资150亿进入
乐视网(30.680, 0.00, 0.00%)，一定程度上也就开始了孙氏的转型之路，而此番和万达文旅的合作更是拓宽了融创在影视、体育、以及文化方面的空间。
对于收购的资金问题，孙宏斌向媒体表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，融创的资金并购的实力非常强，超过预期。这也有可能是其在杠杆收购方面有较强的能力。
严跃进认为，此番收购意味着融创全产业链的业务经营模式正在搭建，尤其是在类似文化领域也有明显发力。后续也会有类似的文化旅游地产和商业项目开发。收购以后，预计短期内以服从万达经营为主，后续则会通过和其他企业合作，进一步培育万达的文旅项目。
同时，他提醒说，即当前融资市场的环境不断收紧，持续加码的并购也会带来很多成本，比如说融资的成本会提高，潜在的偿债的压力会增大，以及销售回笼资金的节奏会放缓等，这都是融创需要警惕的。有媒体计算称，此轮收购之后，融创的负债率可能会接近200%。
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