中環中心４０２億大刁，完成交易

　中環中心７５％業權涉及４０２億元買賣，昨日（２日）完成交易。據新買家指，獲大摩等協助融資，利息逾１０厘，而物業半年間估價升至６００億元，升幅達５成，僅少數業主將放售個別樓層。
　　本港歷來最大額物業交易，長實（０１１１３）持有中環中心７５％業權，去年獲投資者以４０２億元承接。昨日一眾買家包括金利豐（０１０３１）朱太、「磁帶大王」陳秉志、盧文端等，與長實代表一同於律師樓簽訂合約，正式完成交易。
　　據其中一位新買家表示，原本由中資銀行負責融資，最終交由投資銀行等承接按揭及融資。據悉，是次以大摩為首的投資銀行，以及其他機構，協助買家承造合共８成（約３２０億元）按揭貸款，而項目２成金額，逾８０億元則由多位買家集資。據了解，是次投資銀行以私募形式推出一項雙期發售總值３２０億元的有抵押債券用作融資，利息逾１０厘。該名新買家稱，預計半年後可把物業轉按給銀行，降低利息開支，此外，當日購入項目時，呎價約３﹒３萬元，而近月中環商廈呎價急升，項目估價由當日４０２億元，已升至６００億元，升幅約五成。
　　項目早前已分樓，絕大部分買家包括馬亞木、朱太及許榮茂等均無意放售，僅個別樓層買家放盤，故相信在中環少有全層甲廈放售下，仍會獲中資機構、本地用家等承接。
《香港經濟日報》

中環中心買家　融資近完成
大摩助發高息票據　年利率最高15厘                          

                                   【本報訊】去年底以402億元向長實（1113）購入中環中心75%權益的中港合組財團「中國港澳台僑和平發展亞洲地產」，融資方案經多番更改，終在交收限期前即將「埋尾」。消息說，安排行摩根士丹利，透過發行高息分層票據籌組逾六成資金，傳聞3層票據年期介乎18至24個月，年息高達9至15厘，目前正向資產管理公司及私人銀行富裕客群分銷。
記者：劉美儀

因為市場對本港房地產前景看好，中環中心又屬優質抵押物業，據聞投資者對高息票據反應正面，相信融資能順利完成。

盧文端：可以找數

代表買方的中國港澳台僑和平發展亞洲地產主席盧文端接受本報查詢時表示，中環中心「融資已經搞掂咗」，可以找數，但對有關融資內容則沒有回應。
消息謂，高息票據以美元為發行單位，由大摩安排經由一個基金形式發行；另外尚有一項金額較細、賠償排序次一級的高風險高息貸款，由非銀行的私人投資者借出，連同高息票據計，兩者融資額超過300億元的等值美元。
《彭博》上月中報道，買方最新融資方案，分別為260億及60億元等值美元的1年期兼可展期半年貸款，前者為第一順位留置權貸款，後者為第二順位留置權貸款。
買家已支付中環中心402億元交易的一成金額（40.2億元）作定金，故扣除高息票據及高風險貸款後，尾數差額（約42億元）加上已付定金共82億元，為股東出資，約佔交易總額兩成。

另借高風險貸款

據悉，除中環中心75%權益作抵押外，股東亦會按持股比例提供擔保，是次融資方案不涉傳統銀行借貸。一旦買家財團違約無法償還，抵押物業權益在市場放售套現後，所得資金償付次序，依次為高息票據持有人（由低至高息）、高風險貸款債權人，最後才是股東。
盧文端4月初曾回覆本報說，有信心在5月初支付尾數前能組成融資，股東出資最多為成交額三至四成，餘下資金擬發行高息票據及銀行貸款處理。
買家財團原本由內地股東國儲能源化工持有55%權益，其餘45%由一班本地工商物業投資者，包括「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志等人持有。
3月底國儲引入世茂（813）主席許榮茂及金利豐金融（1031）行政總裁朱李月華為新股東，兩人各入股約20%股權，國儲持股降至15%。

中環中心交易完成 融資成本逾10厘
中港合組財團去年底以402億元向長實集團(01113.HK)購入中環中心75%權益，其後多番更改融資方案，最終昨日(5月2日)完成交易。

消息指，摩根士丹利等協助財團融資，融資成本逾10厘；而物業目前估價已升至600億元，較當日成交價402億元升約五成。(ac/u)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2018-05-03 16:25。)

與長實簽正式買賣合約

                                    【本報訊】中環中心昨日正式成交，75%業權涉及47層樓面上月中已完成分貨，過去兩周，部份買家將樓面於市場放售，據悉，「磁帶大王」陳秉志其中1層樓面以呎價約4.88萬元獲洽購至尾聲，買家料為該廈現有租客，料短期完成首宗拆售交易。

料短期現首宗拆售

中環中心買家與長實（1113）昨日於中環長江集團中心簽正式買賣合約，金利豐（1031）行政總裁朱李月華擔任「中國港澳台僑和平發展亞洲地產」董事會主席，並負責簽約。大廈47層樓面中，據了解，許榮茂、朱李月華、「小巴大王」馬亞木等人暫無意出售持有的樓面，盧文端持有5層樓面亦擬自用。
「磁帶大王」陳秉志只放售約3層樓面，連同其他本港投資者包括蔡志忠、張順宜等人，目前僅約8至10層樓面可獲洽購，意向呎價由4萬元至5.5萬元，比起當日平均成交呎價3.3萬元，溢價約21%至67%，而該廈頂層79樓去年每呎造價55,854元。據悉，陳秉志其中一層樓面，已獲該廈其中一名租客洽購近尾聲，作價約12億元，呎價約4.88萬元。
持有4層樓面、早前放售2層的張順宜表示，目前4層樓面均獲洽購，高層意向呎價約5.5萬元，中低層意向呎價約5萬元。 

【中環中心】朱太做代表簽約 料短期見首宗拆售成交

                                   中環中心天價成交，買賣雙方昨日於中環長江集團中心簽約正式買賣合約，中港投資者組成的投資者推舉金利豐(1031)行政總裁朱李月華，擔任聯合組成的中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司董事會主席，並負責簽署合約，同場還有是次交易主要牽頭人、中國港澳台僑和平發展總會會長盧文瑞。市場預期，短期將有首宗拆售成交，較買入價高約48%。

中環中心昨日正式成交，75%業權涉及47層樓面上月中已完成分貨，部份買家過去兩周將樓面於市場放售，意向呎價由4萬元至5.5萬元。

據了解，許榮茂、朱李月華、「小巴大王」馬亞木等人暫無意出售持有樓面，盧文瑞持有5層樓面擬自用。「磁帶大王」陳秉志只放售約3層樓面，連同其他本港投資者包括蔡志忠、張順宜等人，目前僅約8至10層樓面可獲洽購，意向呎價由4萬元至5.5萬元，比起當日平均成交呎價3.3萬元，溢價約21%至67%。而該廈頂層79樓去年造呎價55,854元。據悉，陳秉志其中一層樓面，已獲該廈其中一名租客洽購近尾聲，作價約12億元，呎價約4.88萬元，較去年成交平均呎價3.3萬元，高約48%。

持有4層樓面、早前放售2層的張順宜表示，市場反應不俗，目前4層樓面均獲洽購，洽購者除了中港投資者外，還有該廈現有租客，高層意向呎價約5.5萬元，中低層意向呎價約5萬元。

從中環中心成交看 香港真正貸款額

任何睇好樓市的人都有一條大道理認為樓市不會下跌，理由就是香港的業主借貸額度非常之低，平均不足五成，在沒有銀行迫售，物業變成銀主盤之下，樓價又如何會大跌，他們的說話不無道理，但如果地產商沒有提供任何高成數按揭的話，現在買新樓的人，八成以上都會用地產商提供的高成數按揭，一般都是八成以上，甚至去到九成十足都有，那些人的防守能力甚為薄弱，只要樓市轉勢，就會令到不少業主放棄物業，就算樓市繼續上升，亦會有業主不能持續供款而被迫放棄他們的物業，不過，睇好樓市的人認為這不是問題，那些人佔總買樓人數的比例很少，起碼買二手樓的人不會採用，真的是誰說的，現在財務公司開到週街都係，不少未合資格的人都會問財務公司借錢買樓，利息雖然高，但在還息不還本下，真正多付的又不是太多，他們自以為可以應付，但長時間供款一定會對那些人構成壓力，但我得到的回應是問財務公司借錢買二手樓的人不會太多，叫我不用擔心。

近日我不斷被人問及中環中心是否可以如期交易，我話連管理公司已經搵好，應該不會甩拖，但在中環中心的財務安排來看，總值402億物業要借320億，即是要借八成，一定不會獲得銀行貸款，但市場上大中小的財務機構數之不盡，只要買家有興趣，一定可以安排得到，由此可見，市場上雖然話持有物業的人借貸比率非常之低，那些人當然不用擔心，但同時亦有一批人借貸比率非常之高，樓市稍有風吹草動，那些人便會有危險，我過去的言論只不過是叫人小心一點，現在連叫人小心都好似犯法，一個不能表達不同意見的樓市其實是很危險，但在未出事之前，大家都以為很安全，出事之後又互相選卸責，老實說一句，樓市的借貸比率並不是如一般分析員所說的那麼低，他們只計算在銀行借錢的業主，撇除了那些問財務公司借錢買樓的人。

作者：湯文亮博士（紀惠集團行政總裁）

傳高盛擬將後勤搬離中環　遷至銅鑼灣大慳3成租金

撰文：陳嘉碧2018-04-04 03:00

中環寫字樓供應短缺，中資高價搶租，呎租已連續2年貴絕全球，投資銀行已率先遷離中環。有本地傳媒報道，高盛擬將其後勤部門由中環中心搬至銅鑼灣，已租希慎銅鑼灣利園3期5層，合共9.2萬平方呎樓面，呎租約60元，預計可省租3成。

高盛總部仍設於長江中心

《香港經濟日報》引述市場消息透露，希慎興業（0014）旗下銅鑼灣利園3期商廈錄得一宗大手租務，租出22樓至27樓，面積達9.2萬平方呎，以每平方呎約60元租出，以總樓面面積計，屬近來港島區最大手租務成交。

消息指出，該租客為高盛，其總部設於長江中心，已租用其大廈多層一段時間，其核心業務保留於長江中心，而後勤包括會計等部門，原設於同區的中環中心；而中環中心去年以402億元易主，今年正式成交，屆時新業主或安排拆售、重新招租和加租等。

法巴、摩通亦已撤出中環CBD

據悉，目前中環甲級商廈呎租約90至100元起，故是次搬遷高盛可節省約3成以上租金開支。

除高盛外，去年起已有投行陸續撤出核心商業區（CBD），法國巴黎銀行承租鰂魚涌林肯大廈達10萬平方呎的面積，呎租約45元；摩根大通亦租賃觀塘海濱匯22.5萬平方呎的樓面面積，呎租為30元。

中環中心每層10億 料吸中資用家

2018年4月16日 12:05

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中環商廈租售價齊升，中環中心拆售在即，單計回報率或不高，加上每層樓面涉及10億元，相信拆售時主力吸引中資用家入市。
過去一年，商廈租售價明顯向上，單計今年，本港指標甲廈遠東金融中心、力寶中心、灣仔會展廣場辦公大樓以及信德中心等，均創呎價新高，上星期中環皇后大道中9號頂層全層，面積逾8,000平方呎，以逾5億元成交，呎價逾6萬元，刷新全港甲廈新指標，可見甲廈需求大，呎價正在向上，故可以預計，中環中心若出現拆售，可吸引財團留意。
呎租80至100 回報約2厘
據了解，目前中環中心呎租水平約80至100元，若按該平均呎價3.7萬以上計，回報率約2厘甚至更少，加上每層樓面價值約10億元，一般的投資者未必有能力承接，相信拆售時，主力吸引中資用家入市。事實上，近年中資機構紛來港開寫字樓，因資金充足，絕大部分中資機構亦希望自置物業，惟中環放售的寫字樓不多，如今中區難得有全層式甲廈放售，料吸引中資機構及感興趣。
事實上，中環中心去年已獲中資投資者留意，物業頂層79樓全層，面積約1.32萬平方呎，去年7.38億元成交，呎價約5.59萬元，為目前全港甲廈呎價第二高，買家為內地發展商君豪集團董事石金禹，他去年亦斥5.4億元，購入金鐘遠東金融中心全層，呎價約5萬元。