日本住宅用地價格連續25年下跌
2016/09/21
日本國土交通省9月20日公佈了截至2016年7月1日的基準地價，全國商業用地比上一年增長0.005％，時隔9年轉為上漲。由於訪日外國遊客增加，店
舖及酒店的用地的價格出現上漲。因日本實施負利率政策，閒置資金流向地方主要城市，札幌、仙台、廣島和福岡4個城市的商業用地價格漲幅達到6.7％，遠遠
超過三大都市圈的2.9％。 |
日本全國的住宅用地價格下滑0.8％，所有用途用地的價格下滑0.6.％。均連續25年出現負增長，但降幅已連續7年縮小。
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日本的中長期國債的收益出現負增長，尋求收益的投資資金開始轉向地方的房地産。札幌等4個城市的商業用地價格漲幅創下9年來新高，超過東京圈（2.7％） 和大阪圈（3.7％）。深受訪日遊客喜愛的京都市以及北陸新幹線開通效果仍在持續的金澤市還出現了漲幅超過20％的地塊。
日本全國地價最高的是東京銀座的「明治屋銀座大廈」。該地區周圍人流量大，目前正在積極實施再開發。地價為每平方米3300萬日元（約合人民幣216萬元），超過了雷曼危機前的2008年（3000萬日元），緊追泡沫時期的最高值（3800萬日元）。
與商業用地相比，住宅用地地價恢復緩慢。日本三大城市圈上升0.4%，與2015年持平。名古屋圈漲幅為0.5%，較2015年的0.7%有所回落。東京圈高級住宅價格上升，但銷售低迷。住宅用地價格上升的都道府縣從2015年的8個減至5個。
按地域看，增長乏力的大都市圈和顯著增長的方城市間的兩極分化十分引人注目。在三大城市圈，房地産投資回報率低下，有吸引力的房産數量減少。部分投資有改為觀望態度的趨勢。日本三大城市圈所有用途用地的價格漲幅為1.0%，與去年的0.9%沒有明顯改變。
面臨人口減少問題的地方城市形勢依然不容樂觀。除去聚集周邊地域人口和經濟活動的札幌等4個中等城市，地方城市圈的所有用途用地價格下降1.4%。其中秋 田縣住宅用地價格下降3.4%，商業用地下降3.8%。該縣人口減少和高齡化程度在日本全國最為嚴重，與之相伴地價跌幅也位居日本首位。
日本不動産行情出現觸頂跡象
2016/09/21
日本公佈了截至7月1日的地價，商業用地時隔9年出現上漲，漲幅雖然只有0.005%，但日本已經出現當前的不動産行情已經觸頂的擔憂。都市未來綜合研究
所統計顯示，1～8月的不動産交易額為2萬6665億日元，比上一年同期減少了2成。自2012年底安倍第2次擔任日本首相以來首次出現減少。其原因是日
本各房地産企業和海外企業正在減少物件的購買。在東京中心，房地産價格漲幅過高，企業難以獲得利潤。 |
東京中心地區的不動産價格上漲勢頭也浮現陰雲。2月不動産投資信託日本商業基金投資法人（Japan Retail Fund Investment Corporation）在東京銀座購下一棟商業大廈。價格高達每3.3平方米2.2億日元。另一方面8月底阪急電鐵在銀座購買的土地價格為每3.3平方 米1億4423萬日元。由於物件的種類不同，所以無法單純比較，但是僅半年時間價格就便宜了接近4成。不過價格在業內看來依然屬於「不管用做什麼用途都難 以盈利」的高水平。阪急電鐵表示「正在討論作何用途」。
日本各房地産企業曾在2007年房地産迷你泡沫時期以高價購買物件，之後蒙受了巨大的損失。三菱地所因新宿區內的「Nippon Television Network Golf Garden」舊址等物件計提了886億日元的損失，東急不動産也因為現成為「TOKYU PLAZA GINZA」的土地等計提了270億日元的損失。現在的行情勾起了日本房地産企業曾經的「痛苦記憶」。
日本地價上漲背後存隱患
2016/09/21
日本公佈了截至2016年7月1日的基準地價，札幌市和廣島市等地方主要城市的漲幅較為明顯。其推動因素是日本的負利率政策，以及瞄準訪日外國遊客增加等
而對市中心實施的再開發。不過，在三大都市圈，遠離車站、便利性較差地區的價格出現下滑等，呈現出兩極分化局面。投資資金主導的地價上漲潛藏著風險。 |
| 廣島的商業設施 |
福岡縣的商業用地由2015年的下滑0.2％轉為上漲1.1％。起拉動作用的是掀起酒店建設熱潮的博多站周邊地區。計劃到2018年度提供新客房1000間以上。因土地投標有些過熱，「2月大阪一家開發商以高出評估價近5倍的價格中標」（金融機構）。
在日本全國商業用地價格漲幅排名前十（11處）中，東京只有2處。除了名古屋和大阪，京都和金澤也出現了地價上漲25％以上的地點。都市未來綜合研究所的 平山重雄表示，「與2006～2007年迷你經濟泡沫時期有相同趨勢。東京的土地很難拿到，投資資金正流向地方」。
廣島東洋鯉魚時隔25年奪得日本職棒中央聯盟冠軍，在這一熱潮下，廣島市中心出現了地價上漲超過15％的地點。近幾年，時裝公司H&M及時裝大樓巴而可等大型商業設施陸續開業和重新裝修，攬客能力不斷增加。
此外，還開始出現異常數字。北海道俱知安住宅用地漲幅達到27.3％，位居日本首位。很多外國人希望在滑雪勝地二世谷購地建造別墅。預計今後會開發酒店的晴田也會迎來購買高潮，林地的漲幅位居全國首位，達到23.8％。
訪日遊客出現曾加，但每個人4～6月消費支出比上一年減少了近10%。認為訪日遊客增加而展開的商用房地産爭奪戰不知還能持續多久。
住宅用地也出現調整的徵兆。東京都多摩市及神奈川縣鐮倉市由上漲轉為下滑，千葉縣船橋市和橫濱市的漲幅也有所放緩。文教地區的名古屋市千種區的漲幅 2015年為4.1％，而此次調查為1.8％。據Tokyo Kantei介紹，「原因是公寓價格超過了獨棟住宅價」。
因日本實施負利率政策，日本養老金公積金管理運用獨立行政法人（GPIF）及郵政銀行等也提出了著手投資房地産的方針，但這絕不能説是伴隨需求的投資。
地塊位置也對行情産生很大影響。2015年12月開通地鐵東西線的仙台市，在新車站附近出現了漲幅超過10％的地點。一方面，神奈川縣三浦市的尾上町進入了住宅用地降幅前四，雖然是東京圈，但交通不便利。
三井住友信託基礎研究所北村邦夫指出，「女性及老年人就業增加，人和企業開始向離車站較近的場所聚集」。
