50萬人民幣去東京買房
華爾街日報》－ 對於習慣了高樓價的中國人來說，50萬元能夠在生活指數冠絕亞洲的東京市中心買房無異於天方夜譚。
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「絕大部內地人和香港人對日本的印象可能都是『高消費』，東京生活指數高，吃碗拉面也要六、七十元人民幣，從新宿坐計程車到成田機場甚至要千餘元人民幣，許多人會認為怎麼可能拿著內地的工資到日本買房子，」香港世紀21中華物業有限公司董事楊官華說。
「偏偏日本人經歷了連續20年的房地產衰退和破產結業潮，許多人都寧可無房一身輕。當地樓價仍然停留在80年代的水平，人民幣50萬到90萬已經可以在如新宿、池袋和上野這些東京的市區位置買到一套實用面積在13到20平米的單身公寓，租給當地上班族，扣除成本後租金回報率普遍在6-8%左右。」
日元去年全年貶值21%，創下34年最大跌幅，加上東京申奧成功和首相安倍晉三的寬鬆經濟政策，日本房地產投資市場在2013年錄得超過67%的增幅，全年交易額達417億美元。仲量聯行亞太研究部年初發布的分析報告指，日本房地產市場受國內和海外買家強勁需求的帶動，成為僅次於美英兩國的全球第三大活躍市場。如果單以日元計算，不考慮匯率波動，日本去年全年交易金額更是達到2012年的兩倍之多。
半年前，香港世紀21中華物業與東京地產中介趁勢合作推出免飛日本、直接在香港簽約代理買賣日本房產的業務，至今已經吸引了70余名買家簽約，據說當中也包括到香港自由行的內地投資者。
上海日彩居投資咨詢有限公司負責人王春勇則指通過其公司投資日本房地產的客戶在去年有明顯增長，「東京上班族的平均月薪高達36萬日元，是上海的三到四倍，房價卻比上海低40-50%，加上日元匯率比最高峰時下降了兩成，吸引了不少穩健型投資客購買東京市中心的單身公寓，這在當地屬於剛需戶型。」
去年在東京入市的投資者很可能踩對了日本房地產二十年一遇觸底反彈的時機。日本經濟新聞引述國土交通省二月份底公布的統計數字指，日本122個納入監測的地區中，超過八成的商業和住宅用地在一月份錄得升幅。在此以前，當地平均地價已經連跌21年。報道引述日本大和總研首席經濟學家熊谷亮丸的分析指，日本地價在東京奧運會和重建相關建築需求等內需的主導下正在復蘇。
香港興惠顧問有限公司總經理羅顯邦於八十年代於日本取得商科學位，畢業後曾任職日本野村証券總部，他表示看好安倍經濟政策和東京申奧成功下的日本樓市，但認為投資者應著重長線收益而非短期炒賣。
「投資日本房地產收益率比較高，在日元貶值和東京申奧成功的大背景下吸引了不少內地投資客，我聽說在東京的中資銀行甚至有內地人為申請按揭而在門外大排長龍。」羅顯邦說。「一些內地投資者可能手頭上有幾十萬到一百萬左右的資金，在國內尋找不到什麼好的投資項目，但在東京市中心就足夠買下一個可供出租的單身公寓，二手房的租金年收益可達7-10%，新房也可達到3-5%。」
在東京居住十幾年、經歷了當地房地產業最低潮的日籍家庭主婦劉志彤提醒，實際租金沒有那麼高。「對於日本人來說，買實用面積在22到50平米的單身公寓出租、老年後加些退休金的收入還是有的，而年收益也的確能達到10%左右。但扣除中介管理費和各種稅收、災害保險費後，投資東京公寓的實際年收益率也許只有4.5-5.5%，」她說。「日本政府對房地產泡沫很敏感，通過種類繁多的各種稅收控制樓市在短時間內的升幅。簡單來說就是擁有的房地產越多，所得的租金和利潤越多，稅收的比率也隨之增加，變相減低收益率。」
在日本購買房產時需付房地產取得稅、印花稅、房地產登記費、中介費和保險費，加起來約佔房價的10%，其後每年還需要付固定資產稅、都市計劃稅、管理費、修繕積立金、修繕費、委托中介公司出租和管理物業的管理費、租金收入稅以及委托日本中介代為報稅的代理費等等。賣房子時則需要交納15-30%不等的資產增值稅。
羅顯邦指日本經歷過80年代泡沫經濟破裂的慘痛教訓，政府和民眾對地產泡沫很敏感，所以投資者不應期望日本樓市能像內地或香港市場般短期內快速上升。「在日本不能像在內地或香港般炒樓，但作為長線投資則是不錯的選擇，」他說。「雖然安倍經濟學是否能成功還是未知數，但市場預期日本政府在未來較長一段時間內仍將維持貨幣寬鬆政策，加上東京申奧成功刺激當地投資，未來地產市場出現大倒退的機會微乎其微。」
有意在東京房地產分一杯羹的投資者還要留意日本人口老化可能導致住宅市場出現供過於求的情況，以及地震、海嘯等自然災害所帶來的投資風險。日本國內預測2025年將是日本退休人口最多的一年，到2047年日本全國人口將減少約三分之一，長遠來看租房需求會逐漸下降。想減低有房租不出去的風險，投資東京小型出租公寓就應該選擇在地鐵山手線沿線的鬧市區，而且許多上班族經過日本311大地震時的交通大癱瘓，更青睞位於東京都心的公寓，萬一有大災難發生仍能徒步返家。日本始終是地震多發的國家，投資者應該注意避免購買興建在填海土地上或靠近海邊的物業。
撰稿﹕華爾街日報譚小彌
