【大棋局搶先睇】樓市大跌三個跡象（Mr. Tregunter）

樓市由去年高位跌咗一成半，唔少人都關心跌夠未？重會跌幾多？幾時入得場？回望一下97年跌市，或許對我哋撈底有幫助。

香港樓市嘅定價權，好大程度由發展商主導。發展商新盤開高價，附近屋苑業主就知道自己可以賣貴啲；新盤定價低，附近屋苑業主就冇咁進取。發展商好明白呢種情況，所以新盤開賣，非必要都盡量唔減價，以免造成連鎖效應越賣越平。凡 買賣最後都係講供求，當新盤調整售價，其實已反映買家縮到發展商去唔到貨。淡市首先出現嘅情況，係發展商提供二按，務求令實力差少少嘅買家都入場承接；二 按都推唔郁買家時，就會推出頭一兩年免息免供。免息免供又分兩隻，一隻係二按免息免供，一隻係一按二按都免息免供，後者要市道非常差先會出現。97 年樓市炒到水尾嘅地區，係深井，98年頭帝濤灣就推一成半二按頭兩年免息免供，冇記錯當年建築呎價大約係4500蚊左右。帝濤灣點解令人印象深，因為當時 新地還推一項新招，就係如選擇建築期付款，每提早一個月付款，每一個月樓價就減0.9%。事關97年尾樓市已開始跌，用咁嘅方法可減少炒家入咗場又撻訂。其次，以高佣散貨。通常最先出現的係發展商出高佣畀地產代理，將個波交畀代理，由代理去同買家傾回佣。如此則等同買家買入價平咗，地產代理有動力去力谷新盤，而新盤面價冇減到。更重要係，可以唔減新盤面價嘅情況下，試到買家承接力。其 三，即用各種回贈方法晾價。做完高佣如個市仍然向下，買家唔願入場，會陸續出現以下幾種情況：回贈家私禮券，比如幾萬蚊傢俬禮券，可去指定商店換傢俬；送 全屋裝修，送示範單位的裝修，通常買過千呎單位先有；送車位，甚至送房車，同樣通常買大單位，或連買幾個細單位先有。而最後會出現直接送錢，比如買入新 盤，直接現金回贈100萬。當出現直接送錢時，樓市已差唔多見底。以上幾種情況，可以同時出現。例如03年就有唔少新盤既送裝修，又有頭兩年免息免供，再送一圍入伙酒之類，頭兩年你只要入去住就可以，兩年後先開始供樓。去到咁嘅地步市況已極端差，03年係撞正通縮加沙士，現時要出現咁嘅情況機會好低。今 日由於部分規則有變，未必會簡單重複過去的現象。例如05年金管局規定，凡新盤推免息免供或現金回贈，銀行估價時要以已折之樓價計算；08年金管局亦叫停 金融機構免息免供計劃，但若由金融機構以外嘅「機構」提供，是否灰色地帶則未知。現時新盤已出現第二種跡象，即以高佣推盤。第三種跡象往往要外圍大環境轉 差，再傳導到香港。由於美國拖慢加息步伐，香港樓市再陰跌一兩年機會較大，一兩年後再睇下有冇第三種跡象出現。