Tuesday, September 10, 2013

專題:中環黃金地十舖一空 專家:泡沫爆破先兆

專題:中環黃金地十舖一空 專家:泡沫爆破先兆

【本報訊】繁華中環,寸土貴過金。《爽報》記者過去一個月視察發現,中環地舖空置率高,每條街至少有兩間空置地舖,擺花街甚至多達10間,最長空置一年,市場消息估計,租金叫價過高及零售業增長放緩兩大因素,導致中環地舖空置率高至約一成。有經濟學家認為,這是泡沫爆破的先兆;地產學者則分析,未來兩季中環空置率會再上升,租金或會回落。
記者:洪藹婷 
攝影:李家希、鄧振權

《爽報》記者過去一個月在中環視察,眼見荷李活道、鴨巴甸街、嘉咸街和卑利街各約有三間吉舖,而士丹利街、歌賦街及擺花街則有四間,但一名地產經紀透露,擺花街現時其實多達10間舖放租,而個多月前更不止此數,其中空置最久的是26號及28號舖位,各1,400方呎,放足一年,「因為個業主叫高過市價,譬如可能市價15萬租,佢叫咗20萬,嗰幾間係謝霆鋒嘅」。截稿前26號舖位剛租出,但28號叫價19萬,仍然丟空。


伊利近街人流較少,現有兩個舖位空置。

荷李活道最少有三個舖位仍然丟空。

藝人謝霆鋒在擺花街的舖位空置一年仍未租出。

蘭桂坊意大利站舖位業主冀將相連舖一併租予大品牌。
辣招遏短炒 業主紛坐艇
該經紀估算,目前中環地舖空置率達8%至10%。租金方面,第一太平戴維斯回覆本報,中環優質街舖今年首季租金增長1.4%,最貴要數皇后大道中的前H&M舖位,消息指以往月租650萬元,最終被ZARA以千萬租金搶走,升幅逾五成。H&M回覆本報,不評論任何租金問題,但強調不會放棄中環市場。上環先施早前結業,傳言H&M曾經看中此位置,但結果因租金過高談不攏,惟H&M不願回應此事。
一線舖位租金高位企硬,名牌搶舖戰轉至二線舖位,有地產經紀指:「因為皇后大道中租金一路係咁貴,所以一線尾牌子一路逼到上去蘭桂坊。」本來主打飲食的蘭桂坊,附近多了澳洲休閒服裝品牌Cotton On外,意大利站旁的舖位亦已丟空多時,「以我所知,佢想連埋意大利站一次過租畀一個大品牌(賣名牌袋)」。經紀又表示,Polo Ralph Lauren和Agnes b.入主歌賦街後,整條街轉型為高檔路線,屹立中環62年的牛記茶室也被逼遷。
人流較多的二線舖位如威靈頓街近德己立街一段,新約租金漲三、四成。中環扶手電梯旁的閣麟街有間髮廊,業主叫價過30萬,租客選擇不續租,租了旁邊20多萬的舖,經紀笑言:「做salon做到咁富貴!」
業主獅子大口,原因是高價買入,為了維持較高回報率,所以調高租金。不過自從政府推出「3D」辣招,商舖短炒受打擊,不少炒家被逼坐艇。


H&M在皇后大道中的舖位被ZARA以千萬元租金搶走。

士丹利街現有四間吉舖。
零售業放緩 旺區回報低
地產學者、房屋發展研究中心研究員姚松炎認為,中環舖位空置,另一原因或與零售業增長放緩有關,按統計處數據,最新7月份零售數據按年僅增長9.5%,相比兩年前,連續十幾個月雙位數字升幅,「其實放緩得好快」。受零售業影響的遊客區同樣出現空置率高的情況,例如銅鑼灣波斯富街現有四間地舖放租。姚分析,中環是核心區,但舖位回報率只約兩厘,「有班人其實接咗火棒,即係以好高價錢買入,但回報率低過兩厘」。據知這班業主在零售業放緩時租出舖位,租金不降反加,像H&M被人抬高租金搶舖的例子不多,更多舖位變成空置。
據姚預計,未來中環舖位的空置率仍會明顯上升,尤其當零售金額增長低於通脹時,二線舖位業主只有兩條路走,繼續丟空或租金回落,因租客預期零售業無增長,會選擇不續租,租金因而有下調壓力。
對於有舖位空置一年,經濟學家關焯照認為「不能持續」,是泡沫爆破的「凶兆」,率先冧價的通常是最頂級的一線位,再到二線位,如此產生骨牌效應;整體而言,跌幅預料和豪宅相近,一跌就跌三、四成。
另外,關焯照認為中環甲級寫字樓與本港豪宅情況一樣「死硬」,「𠵱家根本香港成個樓市都係泡沫!」而爆破的基本因素就是不能持續,「唔能夠持續代表乜嘢呢?嗰啲人租唔起,租唔起一定空置率高……𠵱家回報率完全唔合邏輯咁低,去買美國債券都有四厘,隨時高過買個甲級寫字樓租出去」。
關續稱,倫敦、紐約的租金也高,但那些城市有其他產業支持,中環卻是靠奢侈品需求支撐,但內地實行打貪腐,買名貴禮品動輒被查,「隻錶咁大,俾人影咗相都大件事」。