日本的「民泊」困惑
2016/07/21
在日本「民泊」又稱家庭旅館，是指利用一般住宅有償提供給遊客的住宿方式。隨著訪日遊客的急劇增加，日本酒店客房短缺，日本政府正在討論放開民泊限
制。但在此之前，「黑民泊」已在日本全國迅速蔓延。尤為值得關注的是中國大陸和台灣等亞洲人。這些人並非「住」的一方，而是作為出租方做起了民泊生意。對
於民泊的過熱傾向，日本已開始有聲音擔心是否會出現泡沫。| 來自台灣的遊客赴大阪、東京和神戶觀光（大阪市） |
不斷被遊客誤入的公司
「你們走錯地方了！」大阪市中央區一家名為「東洋TIMER製作所」當地工廠的社長北村久雄面對試圖打開公司大門進 來的外國人這樣説。2015年秋季，該公司旁邊新建了一棟出租公寓。從同一時期開始，附近每天拖著行李箱的外國遊客開始增多。據稱現在每週會有1到2對旅 客誤入到該北村的公司。
| 工廠旁的公寓被改造成民泊對外出租（大阪市中央區） |
由於該公寓的所有房間都對外出租，所以入住者再向外國遊客出租房間就相當於「轉租」。從租賃合同上來説這樣做沒有問題嗎？對此，日本經濟新聞（中文 版：日經中文網）採訪了公寓的管理公司，管理方承認「該公寓確實有些成了民泊對外出租」，同時表示房屋的具體使用方式正在向入住者確認。
現在，大阪市中央區是全球最受關注的民泊區。全球最大的民泊仲介網站Airbnb在「2016年值得訪問的16個地區」中，將大阪市中央區列為第一 位，推薦全球遊客訪問。或許是因為在附近有很多像心齋橋和道頓堀等「大阪深度遊景點」，這裡的外國遊客隨處可見。記者隨口問了路上遇到的外國人，第2個人 就表示自己住的就是民泊。
| 「自在客」以中文介紹東京、京都和大阪等地的民泊 |
中國版Airbnb「自在客」
隨著每年約2000萬的外國人訪問日本，東京和大阪等城市地區的酒店嚴重短缺。有聲音擔心入住率的提高將帶動住宿費 上漲。為了解決這一問題，民泊成為備選方案之一。但按照日本目前的法律，開設民泊必須取得符合旅館業法的執照。發佈在民泊仲介網站上的很多房間並沒有取得 執照，被視為「黑民泊」。但在仲介網站上沒有得到許可的自家住宅和公寓也比比皆是。
美國的Airbnb是有名的民泊預約網站，中國也有類似的網站。其中之一就是「自在客」。日本版網站上有超過1.4萬個房屋。據悉，不僅日本人，很多 外國人也在該網站發佈房間信息，其中大部分為中國人。除此之外，還有多個類似的由中國企業運營的網站。都是什麼人在網站上發佈信息呢？日本經濟新聞（中文 版：日經中午網）按照某網站上刊登的房屋地址前往當地採訪調查。
網站顯示的地址為東京新宿區。這裡距離JR山手線車站步行10分鐘左右，是一座擁有40年房齡的住宅樓，和喧鬧的車站不同，這裡十分安靜。按響門鈴 後，一位年輕的日本男子來開了門。説明來意後，該日本男子表示出租房間的是與他合租的中國籍男子，並告訴記者「他現在在大學上課」。
在留下聯絡方式離開後，這位中國留學生（25歲）打來了電話，並見到了他。該中國學生是東京一所大學的留學生。與2位日本人合租在2室2廳的住宅樓 內，他將其中1間房作為民泊對外出租，同時發佈在「自在客」和Airbnb上。由於住宅樓位於新宿，地理位置良好，有不少中國遊客入駐。「多的時候一個月 約有25天有人入住，扣除房租還能賺到5萬日元左右」。
「既然雙贏有何不妥？」
這名中國留學生用租來的房間再作為民泊對外出租。雖然他表示「得到了房東的同意」，但是關於是否合法的問題，這名留學生表示「日本人太拘于小節了。既然對出租方和租借方都有好處，那有何不可呢？」
觀察多個民泊仲介網站發現，將租來的房屋用作民泊的情況很多。雖然有的人得到了房主的同意，但是與房屋仲介簽約的時候並未簽訂第三方出租合約。其中， 也有很多人未向房地産公司和房主打招呼私自出租民泊。這些民泊伴隨著風險，因為東京某房地産公司表示「一旦被發現馬上會被要求搬走」。
一位在日本大企業工作的台灣男性（36歲）將民泊生意當成了副業。去年該男子在東京的赤坂和新宿租下公寓作為民泊對外出租。新宿的房屋入住率很高。他 以13.5萬日元的月租租到了新宿的一處2室的房子，然後以每人每晚3000～4000日元的價格出租。由於新宿地區的外國人很多，所以每個月有遊客入住 的天數在90%左右。減去房租每月可賺到5～7萬日元。該男子表示「收益率超過了30%」。
據悉，該男子得到了房東的同意，但他也承認「這在法律上屬於灰色地帶。但是如果太拘泥於法律就沒法做生意了」。今年7月，該男子在京都又找到了4處房屋。
關於為什麼選擇京都，他表示「東京已陷入價格競爭，開始出現泡沫。京都還沒到這個地步」。他希望今後能找到更多的房屋，「在亞洲國家中，日本很容易吸引資金，還有東京奧運會。現在正是做民泊生意的良機」。
外國投資者「爆買」日本房地産
「二房東」將租來的房屋對外以民泊形式出租到底是否可能呢？大阪市心齋橋車站附近的一家房地産公司負責人毫不猶豫地 表示「一般情況下是不行的」。如果得知房客想用作民泊的話，願意出租的房地産公司幾乎不存在。「如果客戶的言談舉止有些奇怪的話，我們會問他是否用作民泊 出租，如果是就會直接拒絕」。但目前在大不動産仲介業界，被問得最多的依然是「可做民泊的房屋」。
| 在民泊仲介網站上，在「2016年值得去的城市」中排在第1位的大阪市中央區 |
「有可以做民泊的房屋嗎？」大阪的房地産公司時常接到同行公司打來的電話。電話的另一端提出，「不管租金是20萬日元還是30萬日元都行。如果在外國 遊客多的難波和梅田地區，明天就能簽約」。換言之，想開民泊人很多。對於房地産仲介公司來説，只要能有錢收，似乎不在意究竟是房租收入還是民泊收入。
「我感覺以開民泊為目的買房的外國人正在增加」，大阪房地産仲介YouShin公司的高橋宏知仍清楚地記得2015年經手的一套房子。那是房齡30年 的一室一廳。重新裝修後以1600萬日元的價格出售給一名菲律賓女性。後來，高橋得知這套房子被發佈到Airbnb上時才恍然大悟：「她最開始就是奔著民 泊的目的買的啊」。
外國投資者「爆買」日本的房地産的勢頭仍未減弱。很多房地産投資公司將買下的高級公寓和獨戶住宅出租來收租。但他們現在的目標正在轉向「民泊」。投資人認為「民泊比出租更賺錢」。
「這裡離車站很近，位置很好」，5月東京一家房地産公司的社長帶著來自上海的男性投資者看了JR山手線車站附近的一處一居二手房。投資者看好這裡只需 步行10分鐘到最近車站的優良位置，最後以1800萬日元買下了這套房齡15年房子。據悉該投資者曾説「要在這裡開民泊」。
中國投資者希望獲得的收益率為「10％」。這是以年租金收入除以購買價格得出的數字，直接反映出房子的投資價值。據一家房地産公司社長介紹，東京二手房的出資「收益率一般為5～8％」，可見10％的收益率是較高的要求。
遭到傳統酒店和旅館業的抵制
但也有人認為日本城市地區的民泊行業已出現了泡沫。日本政府計劃全面解禁民泊，本以為這將構成利多，但日本當局已開 始討論限制條件，有可能導致「民泊熱潮」迅速降溫。6月20日，日本觀光廳和厚生勞動省的「民泊服務相關研討會」討論制定了最終報告書。報告對民泊的全年 營業天數設置了180天的上限。簡單來説，這意味著全年的出租天數比例被限制為50％，民泊服務的運營商已開始叫苦連連，認為「這樣根本賺不到錢」。
另一方面，酒店和旅館等業界團體主張應將民泊的營業上限設置為更加嚴格的「全年30天」。對於現有的住宿設施來説，民泊行業是爭奪客源的競爭對手。但在一些旅遊網站上，區別二者已經變得越來越難。
例如，在旅遊網站「Expedia」上，酒店和旅館同樣被列在「Apartment」項目中。點擊「Apartment」之後，會出現各種 「○○Apart」、「△△Mansion」等房屋信息。網上的照片能看到房子的外觀和內部，很多房屋的介紹頁面都標明了「這裡沒有前臺」，其實這就是民 泊。
民泊運營代理服務商日本OX Consulting公司社長原康雄表示，「對於旅客來説，住宿的地方是酒店還是民泊並沒有什麼區別。旅遊網站上可以發佈民泊房屋，民泊仲介網站上也可以 發佈旅館的信息」。對於酒店方面來説，在民泊仲介網站上發佈信息能夠提高入住率。對於民泊來説道理也是一樣。
一家京都老牌旅館經營者表示，在民泊網站自在客上發佈信息「和在‘樂天’、‘Jalan’（日本旅遊網站）上發佈的目的相同。都是介紹旅客的網站，沒覺得有什麼不同」。該經營者表示也沒遭到過旅館協會的抗議。
日本政府提出了到2020年將訪日遊客人數增加至4000萬人的目標，據稱，進一步超過6000萬人的目標也在考慮當中。在東京奧運會之前，民泊服務將越來越火爆，亞洲的投資熱錢也在湧入，業界裏酒店、旅館和民泊運營商各方的投機心理也錯綜複雜。
日本經濟新聞（中文版：日經中文網）古山和弘
