2015/05/14 星期四 18:29

澳元貶值 到澳洲置業你要知5件事

撰文

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iMoney 智富雜誌

悉尼市中心是熱門置業區域，當地房屋空置率長期在2%以下。（相片來源：iMoney 智富雜誌）

在悉尼和當地人談買樓，你會覺得他鄉遇上故知。有人埋怨政府早年對置業問題「乜都唔做」，樓價搶高政府才醒覺要增加供應，重視落實十年建屋目標；有 人眼光光看著樓價每年升一、兩成，對自己猶疑不決後悔不及；你甚至可以找到熟悉的「中港矛盾」，大量內地客到當地置業投資，令本已熾熱的樓市火上加油，在 這個以包容多元見稱的移民國引起熱議。
樓價屢創新高令當地人對置業望而卻步，甚至憂慮有泡沫出現，但過去一年澳元兌港元滙率跌近兩成，社會氣氛轉差，卻加劇了一班港人買澳洲樓的熱潮，直言買樓就是為日後移民作準備。
《iMoney智富雜誌》到悉尼訪問中港兩地買家，深入了解當地最新樓市情況。
港移民買樓 2年升三成
在悉尼定居逾20年的香港移民Barnabas，兩年前在華人熱門聚居地區Chatswood，買了一間兩房約900平方呎的公寓（Apartment）作安樂窩。

香港移民Barnabas 指悉尼本地居民，已出現置業困難問題。（相片來源：iMoney 智富雜誌）

當時「只需」約90萬澳元（約547萬港元）就買到的單位，兩年間已經升值至120萬澳元（約745萬港元）。
這類帳面財富，Barnabas形容是兩城一面：

悉尼其實同香港好似，這幾年樓價愈來愈高，每年都升一成、兩成。好多悉尼人買唔到樓，依家望番都後悔，點解唔早幾年，在樓價未搶貴前快點買樓。

悉尼過去兩年樓價升幅，幾乎是同期薪金升幅的5倍。Barnabas一直和家人同住，幾年前他和同事成立中介公司，為銀行找房屋貸款生意，才擺脫到當上班一族。
他的澳洲客人都有一個疑問：

100萬澳元在悉尼傳統是用家同投資用途的分界綫，貴過100萬算係豪宅，但內地客人唔覺得係咩，我有客5年前起開始買樓，買下買下就6、7間。

人口增長供應失衡
去年中國人豪擲124億澳元（約753億港元）投資澳洲一手樓，金額比過去最大買家美國還多出逾一倍。
13年前已到悉尼留學的內地移民Jeff坦言，聽到這番說話時，心裏多少也有點介懷。他認為公道點來看，近10年悉尼人口增長過急，才是令房屋問題失衝的原因。

2006年悉尼人口就420萬人，明年估計就超過500萬人，但過去10年悉尼批建單位卻只有約17萬個，供不應求，樓價怎可跟以前比。

內地移民Jeff 指，內地人搶高樓價說法並不公道，主因是房屋供不應求。（相片來源：iMoney 智富雜誌）

Jeff 早在2009年，已趁金融海嘯後樓市低谷，用積蓄首次置業：

當時只是用了28萬澳元（約170萬港元），就可買到一個兩房公寓單位。

前年他在離市中心約25分鐘車程的Rhodes，以64萬澳元（約389萬港元）再買入1個2房公寓，附近麥覺理大學（Macquarie University）的留學生，都爭崩頭在該區租屋。
Jeff將房間出租給幾個年輕上班族和學生，首次做包租公的經歷，亦令他親身體驗內地同胞愛投資澳洲樓的滋味：

根本不愁找不到租客，悉尼清盤率（找到人承接）很高，剛找代理放消息，已經有人排隊要我的房子。我買的時候做八成按揭，首期用了13萬澳元（約80 萬港元）左右。現在樓價一直升，租金回報還不錯，每月租金收入，已經可以覆蓋貸款利息和管理物業等支出。有能力覺得適合，算好錢做好調查，為甚麼不買？

內地中產30分鐘買樓
每到周末，悉尼各區都會舉行大大小小的房屋展銷會、拍賣會，懂中文的地產代理特別吃香。
移民澳洲10年、本身是江蘇人的地產代理Alex，今年以來密密招待內地買家，再忙都掩蓋不了笑意：「也沒有特別統計，但每月簽成的合約，一直增多。」

澳元過去一年兌人民幣貶值近2成，地產經理Alex今年密密招待內地買家。（相片來源：iMoney 智富雜誌）

Alex接待的客人當中，除了有一筆過支付現金的豪客，近期亦多了不少內地中產：

現在澳元兌人民幣滙率4.8左右，比去年同期5.8跌了很多。你買一間90萬澳元的房子，比以前可以節省約90萬人民幣；銀行貸款利息也創新低，目前約4厘至4.5厘，要付的利息少了。從內地來悉尼看房的人，看30分鐘覺得可以，適合就買。

一班海外買家湧入置業，令悉尼房屋供應更緊張。雖然悉尼政府已亡羊補牢，訂立10年長遠建屋目標，又向海外買家頻出辣招，但都未能為樓市降溫。

每逄周末，悉尼舉行大大小小房屋拍賣會，當中不乏內地買家。（相片來源：iMoney 智富雜誌）

Alex都說內地買家對澳洲樓依然狂熱：

他們的想法是，今天你雖然要付5,000元，但明天就要加到1萬、2萬元，為了減少成本，他們還會提前買房，晚一點買房價升更多。他們也猜滙價現在已是低位，總的來算，賺的總比賠的多。

港人隔山買樓 作移民準備
供樓最難、留學最貴、物價最高，澳洲擁有多項世界之最，但生活環境和社會穩定，仍是最吸引港人移民的國家。
即使當地樓價屢創新高，在香港舉行的澳洲物業展銷會，無阻一班愛磚頭的投資客捧場。

悉尼政府訂下未來10年興建19萬個單位目標，以滿足足住屋需求。（相片來源：iMoney 智富雜誌）

不過，當地租金水平能否追得上樓價升幅、澳洲政府可能再推辣招等因素，都會影響在當地置業的回報率。澳洲亦有分析憂慮會形成樓市泡沫，隔山買牛的風險，買家要再多加考慮。
澳版辣招 反推高樓價
澳洲政府規定沒有居留權的外國投資者，只可以購買一手新樓，原意是希望海外投資者能刺激私人屋宇市場，誰知卻惹來反效果，助長樓價升勢。
年初總理阿博特（Tony Abbott）亦公開發話，指摘相關部門把關不力，過去五年竟然沒有外國投資者，因違規買賣行為被起訴和受罰。今年澳洲連續出台多項新政策，限制海外人士在澳洲置業，但被指成效有限。
1. 增加買樓費用
海外買家買入逾100萬澳元物業，需交最少5,000澳元（約3萬港元）申請費。
2. 設交易數據庫
統計購買澳洲物業的外國人名單和交易情況，如發現違規需交樓價25%作罰款，甚至即時出售。
3. 煞停投資移民
移民局上月突然停止發放500萬澳元（約3,047萬港元）「重大投資者簽證」（Significant Investor Visa），這類簽證近九成申請人來自中國。
4. 空屋檢查制度
定期檢驗房屋水電使用情況，防止房屋丟空作投機買賣。
投資澳洲樓注意事項

• 若沒有澳洲居留權，只能購買一手新樓和樓花
   
• 在澳洲買樓，慣例由賣家負責支付經記佣金，買家不需支付
   
• 除首期和成交時的一次費用外，買家每月需承擔固定開支如物業管理費等
   
• 海外代理來港舉辦展銷會，未受地監局規管，投資者應請律師釐清交易條文
   
• 留意發展商為買家免費維修的保養期

投資澳洲樓賣點
1. 大城市如悉尼、墨爾本，樓價每年平均升值約一成
2. 住屋需求大，單位空置率低，租金收入有保障
3. 資金回報率可達4厘至6厘
4. 不設房產稅和遺產稅，可享永久業權
(節錄)
原文刊於《iMoney智富雜誌》394期（收費閲讀），標題經TOPick修改，原題為「強美元轉勢？ 澳元澳樓新走勢」

年購516億元房產
主攻悉尼墨爾本

2015年05月30

近年澳洲樓價無可否認確實狂飆，政府統計顯示，目前入市的成本比2012年底增加30%，但有評論認為，指摘中國人（圖）炒貴樓價並無理據。
本月 初瑞信曾發表報告指，在2013至14年的12個月間，中國投資者和中國移民共投入87億澳元（516億港元）購買澳洲房地產，較之前12個月增加 60%，相當於全澳房產供應總值的15%，但當中近80%都流入悉尼和墨爾本房地產市場。但《悉尼先驅晨報》評論指怪責中國人不合理，這現象本是澳洲政府 一心吸引外國投資者所致。當局修例方便外國人購置新落成住宅，目的就是吸引資金，以增加房屋供應。事實上，據政府外國投資檢討委員會最新的周年報告，當局 批准中國投資澳洲房地產的金額，只佔全國外國投資的不足17%，而悉尼所在的新南威爾斯省，二手樓房買賣僅11.2%涉海外買家。
《悉尼先驅晨報》