港樓經濟恐衰卅年

【東方日報專訊】剛進入一七年，新盤已大舉加價、二手樓市高價成交湧現，似乎一片歌舞昇平。不過，滙豐銀行前首位華人大班劉智傑繼近期直言「地產股已進入地獄之門」後，現更進一步預警大環境已改變，恐怕香港會步日本後塵，即樓市泡沫爆破之後二、三十年，經濟依然一潭死水，樓價續在低位徘徊。

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劉智傑接受本報查詢時稱，雖然美國最新經濟數據強勁，為聯儲局加息提供藉口，但「美國加息問題已不是一年加幾多次，而是一次加幾多？如果一次加0.5厘，加三次已等於1.5厘。」
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劉智傑估港步日本後塵
大幅加息的原因是市場資金緊絀。他指：「以前個個國家都買美債，依家個個都減持。」中國數年間外匯儲備減少近一萬億美元，當中不少是減持美債。過去八年，全球在差不多零息環境下大量發債，而美國今年有3.6萬億美元債務到期，要支付的利息達2,370億美元；而中國只有5,880億美元債務到期，要支付利息僅120億美元，相對下美國債務問題才是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件！
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劉智傑以三個月美元債為例，「去年初票面息率是0.2至0.35厘，依家近0.5厘，但首發折扣如果無5至10%，根本無人買，即係變相利息成本逾一厘。」香港銀行三個月同業拆息一樣，近期升穿一厘，是八年新高，港人如用同業拆息按揭供樓，利息支出已加重。
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劉智傑又引用巴克萊世界債券指數稱，全球債券截至去年第四季跌逾7%。當中歐元區恐更「大鑊」，因歐洲央行可購買的指定類別債券，年息負五厘，使債市變成計時炸彈！他稱不要奢望資金離開債市會投進股市，市場流動性低，加上量寬已停，兼已證實無效，市場最大問題是錢從何來。
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過往香港經濟都有北水支持，但劉智傑指，內地個人最新購匯政策表明不得用作境外買樓、投資保險產品等，令內地資金來港斷裂。表面上內地發展商積極來港搶地，但如投地資金未能到位，在港又籌不到資金，就會引爆樓市，場面無法收拾。
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他相信在12至18個月期內，大跌浪隨時發生，與九七亞洲金融風暴和沙士時期相比，今次跌幅或較快和較深。日本多年前樓價升到泡沫水平，爆破後過了二、三十年，經濟仍是一潭死水，樓價一直徘徊低位，這便是香港樓市的最佳樣辦。他呼籲政府盡快加大基建投資，以紓緩跌浪帶來的痛苦。
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湯文亮憂樓市「深黑天鵝」
發表過「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮亦認同，今年中央嚴控走資，在缺乏北水下，香港樓價即使不跌，要升亦很困難。他指今年香港樓市就只有「黑天鵝」，沒有「白天鵝」，問題只是「淺黑」還是「深黑」。
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他又指，香港很多業主聲言不怕加息，但若美國今年落實加三次息，業主們就會改變說法，怕加息沒完沒了，息口因素造成的「黑天鵝」會由「淺黑」變成「深黑」。
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林一鳴：樓價跌10%屬正常
資深財經專家林一鳴雖認同加息有負面影響，並料樓價今年上半年會跌5至10%，但過去幾年樓價已升一至兩倍，跌一成實屬正常的調整。他相信，除非失業率大升，以及每年新增樓宇供應量大增，才會導致樓價大跌。


前匯豐大班劉智傑：港樓年半內隨時爆煲 恐衰30年

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2017/01/10 09:38

匯豐銀行前副總經理劉智傑在社交網站發文，預期本港樓市將在12至18個月內隨時爆煲，或像日本樓市多年前爆破後，過了二、三十年經濟仍一潭死水，因此呼籲港人盡早處理。

劉智傑指出，香港之前因政府扣押土地、美國量寬及內地資金到港等各種偶發性因素，令樓價非理性飆升16年之久。他認為，現時樓價已有結構性改變，政府政策、人口老化、收入減少及經濟放緩，若加上港元枯渴，通脹加劇及利息飆升，再加上美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發等因素，已改變了樓市的大環境。

他又稱，近期債市已明顯反映出，美國加息只是遲早的事。此前，本港銀行同業美元3個月拆息(Libor)升破1%，是8年新高，反映全球利息向上再不是美國是否加息的問題，若採用美元及浮動利率作樓按，利息支出已隨著Libor上升而加重。(ac/t)