消費市道轉差　旺區吉舖增
零售商逼業主減租

【財經專題】
零售市道逆轉，商戶積極變陣，調整租務策略。米蘭站 （1150）老闆姚君達表示，公司策略是「如果唔減租，就一定唔會續約」，早前旺角分店被加租1.2倍，即選擇棄租，更料明年旺區舖租會下跌。鐘錶零售商 喜運佳常務董事梁青華稱，入行30年來「從未見過波斯富街有咁多吉舖」，近日傾新租約時，亦成功要求減租逾兩成，未來租務政策更趨保守。
記者：吳綺慧　周燕芬　陳家雄
攝影：楊觀賜　黃偉傑

本港4月份零售生意大跌，加上政府正研究削減自由行人數，在政策風險底下，以往積極搶舖的零售商，已全部失去蹤影。「那些想借進軍香港市場、做內地客生意 的2、3線國際品牌，最近都靜晒，沒有再出來搶舖」。姚君達說。
同樣身為業主的姚君達，現時在尖沙嘴及銅鑼灣持有多個核心地段舖位。其位於銅鑼灣波斯富街78至82號地下A號舖，現時租戶為周大福（1929）。據悉雙方近日傾續租時，原本姚君達希望可加租30%，但周大福堅拒，最後姚君達讓步，加租幅度降至15%，才成功續約。
姚 君達接受查詢時承認確有下調加幅，「其實仲有得加已經算係咁喇」！他透露，早前米蘭站旺角西洋菜南街的分店，業主提出加租1.2倍，至110萬元，他決定 棄租；到近日在同區以70萬月租，已找到差不多的舖位，料明年租金肯定要減。

六福棄高追核心區舖

梁青華形容，現時波斯富街空置舖位多達8至10間，「係我入行30幾年以來最惡劣」。他透露，今年初在傳統旅遊區的邊緣地段新租地舖，獲業主減租兩三成。 梁青華指旺區核心地段的業主態度仍強硬，「我哋要求減租達雙位數，業主唔肯，現時大家仲爭持緊」。
早前棄租尖沙嘴彌敦道分店的六福（590），主席黃偉常亦坦言，因加租幅度太高，以現時的生意根本不能承接，近日已改變策略，不會高追核心地段分店，反留意周邊地段換舖機會。

旺舖叫租一減再減

旺區舖位業主的心態已開始動搖。如銅鑼灣波斯富街59號地下，建築約780方呎，連閣樓780方呎，去年10月叫租70萬元，1個月後下調至60萬元，到 今年初再減至50萬元，累計減幅28.6%，試水溫近一年，仍乏人問津。同區利園山道9號地下，建築約1,000方呎，連閣樓600方呎，去年3月叫租加 至75萬元，後持續回落至50萬元，現再下調6%至47萬元，惟仍未獲承接。
中原工商舖董事總經理潘志明表示，近期零售數字呈下調趨勢，部份一線舖位的議價幅度增，他認為一線舖租難大跌，因供應始終不足，料租金加幅會收窄至不多於兩成。

【近期部份舖位租務市況】

位置：銅鑼灣利園山道9號地下連閣樓
原有租戶：藥房
現況：原本月租15萬元，去年3月租金叫高至75萬元，然後連減三口價至50萬元，現時再下調6%至47萬元，仍未獲承接

位置：銅鑼灣波斯富街59號地下連閣樓
原有租戶：梅花錶
現況：原本月租23萬元，去年10月叫租70萬元，1個月後下調至60萬元，今年初再下調至50萬元，累減28.6%，仍未獲承接

位置：銅鑼灣波斯富街78,80及82號地下A號
原有租戶：周大福
現況：業主姚君達希望加租30%，周大福還價，最後加租15%成功續租

位置：旺角西洋菜南街1A號
原有租戶：米蘭站
現況：原本月租50萬，年初加至110萬元，米蘭站棄租，現由蘇寧承租

當年盲搶舖　業績料受壓

■據資料顯示，莎莎2010年租金開支3.97億元，3年後租金開支卻爆升近1倍。

【難免受累】
內地經濟放緩、中央反貪腐以及香港可能削減自由行旅客數目之 下，零售企業將面臨收入倒退的風險。與此同時，零售企業於市旺時「盲搶舖」，亦為公司帶來沉重的租金壓力。單以本港上市的零售股為例，最新年度業績顯示租 金佔收入比例顯著上升，未來仍可能受收入下降、租金上升同時夾擊，即使近期紛紛叫減租，遠水仍難以救收入下跌的近火，業績難免受累。

租金佔收入比例全線升

以5家零售股佐丹奴（709）、翠華（1314）、米蘭站（1150）、莎莎（178）及六福（590）為例，2013年度的租金佔收入比例全線上升，其 中翠華及米蘭站的租金比例升幅更超過1個百分點，為毛利率產生負面影響。
零售企業近年遭業主加租之餘，亦四出開舖搶自由行生意，令租金開支大升。以莎莎為例，2010年租金開支為3.97億元，3年後的2013年，租金開支爆升近1倍至7.77億元，不過，莎莎同期收入大升1.13倍，足以抵銷有關因素。
由於香港商舖租金一般簽下3年生約、3年死約，因此不少零售企業已簽下天價商舖租金，面對收入近年急速放緩，但減租效應一時三刻未能反映，預料短期利潤率壓力較大。
受上述因素拖累，零售股股價顯著下挫，年初至今，米蘭站、莎莎、六福及佐丹奴股價跌幅三成或以上，近期港股回升亦未見有明顯反彈，處於大弱勢。
耀 才證券研究部經理植耀輝認為，目前判斷零售相關板塊見底是言之過早，倘6、7月零售數據進一步放緩，加上收入增長下調至單位數，不排除會出現進一步的大回 吐，投資者短線都不宜沾手。但他指，個別企業如周大福（1929）內地業務比重較香港大，其餘部份國際品牌銷售網點大，相對影響會較微。

關焯照：削自由行打擊微

【未算嚴重】
削減自由行成近日城中熱話，有研究機構發表報告指出，此舉對本港經濟影響實際上並不如外界估計般災難性。
冠 域商業及經濟研究中心以聯合國計量經濟預測模型發佈所得，預計削減兩成自由行之後，今年本地生產總值（GDP）增長將由預測的3.3%跌至1.4%，即損 失393億元，但預計2015年及2016年便會回升至3.2%及3.4%，即對香港的衝擊已大幅減緩。

建議削一簽多行

研究顯示，如果減兩成的旅客，失業率將會由3.21%上升至3.48%，即失業人數新增10,385萬人，失業率預計在2015年及2016年會分別升至 3.59%及3.69%，增幅溫和，而對通脹亦沒大影響。如果削減一成內地旅客，GDP增長則會降至2.4%，失業率則上升至3.35%。
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照解釋，旅遊業本身對香港GDP的貢獻比例低，僅佔4.7%，而且屬於低增值的工種，經濟在一兩年後便會自動調節。
至於從事旅遊業的就業比例佔9%，並不是財爺曾俊華所言對就業市場有災難性的衝擊。關焯照個人認為，自由行問題的確影響到市民，建議政府可先從削減一簽多行入手，改為3至5天一行，並興建邊境購物城疏導人潮，以免「一刀切」會造成歧視的問題。
恒生銀行發表最新一期《香港經濟脈搏》報告，調低香港2014年全年零售銷售額增長預測，由13%下調至5%，主要受預期財富效應將限制消費升幅，以及家庭開支增幅較以往遜色。
報告又指出，股票及房價下跌造成的負財富效應，導致消費意欲下滑，預測財富效應的影響於今年首季由正轉負，對整體消費增長的影響約0.2個百分點。

領匯：賣細商場行動未完

【本報訊】領匯（823）上月拆售旗下四個「蚊型」商場，共套現逾12億元，財務總監翟廸強接受訪問時指，出售「細場」行動尚未結束，未來將集中資源在規 模較大、位置理想的「目標商場」上，惟進軍中國的計劃暫時仍未有頭緒。

進軍內地未有頭緒

領匯早前出售四個分別位於香港仔、葵興、藍田及筲箕灣的商場，交易將於下月底完成。翟廸強透露，出售中小型商場屬領匯「中期發展策略」的一部份，「細啲嘅 物業增長相對慢啲，放唔到咁多時間同心機，會繼續做（放售）」。同時，如物業缺乏協同效應，「長遠嚟講唔需要保留」。
領匯旗下「旗艦級」商場包括樂富廣場、即將開幕的屯門友愛安定商場等，翟廸強指上述物業屬「目標商場」，「規模較大、可成為消費者嘅目的地，一次過買到唔同嘅嘢、位置理想」。他指，未來將集中資源在目標商場上，但不肯透露具體策略或數量多寡。
然而，收購本港私人物業、進軍中國市場等，領匯目前仍然未有頭緒。翟廸強強調，不是因為看淡樓市前景而惜買，「我哋係長線投資者，唔會停止收購」。他解釋，提升現有資產、收購及出售物業，三者各有關連，「過去4年，我哋淨係買咗兩個香港商場，喺內地發展會更謹慎」。
他 指，領匯管理層經常與內房龍頭萬科代表會面，「仲學緊嘢，好似稅務、法制、外滙等問題，遠較香港繁複」，如落實發展中國境內商場，雙方將共同管理、共同投 資，惟礙於信託基金條例所限，領匯需持有有關物業逾半股權。

短期維持加租8%

至於近月零售市道出現倒退，翟廸強指4、5月商場租戶表現符預期，未見明顯放緩，「商場內高檔消費嘅比例細，絕大部份係餐飲同超市，睇唔到有減慢迹象」； 領匯租戶每3年續租一次，過去4年平均續租租金升幅逾20%，「短期可維持每年加租7至8%」。