30年工資也買不起一套房的「解藥」

2016/12/21

More 0

PRINTEMAIL

村山宏：就算用30年的工資也買不起一套房子。北京、上海的房價在近期出現暴漲。沒資金、沒資産的人要想買個屬於自己的房子，這種願望已不可能實現。另一方面，資産富足的富裕階層又在不斷買房，推高房價。如果對貧富差距擴大放任不管，中國可能會引起社會動盪。作為差距社會的藥方，有傳聞稱政府將徵收固定資産稅。

為了購買多套住房，上海出現了「假離婚」熱潮（8月，上海，AP）

　　2016年夏天，上海的離婚潮一度成為新聞。在網上流傳的視頻裏，很多夫妻在辦理離婚手續的窗口前排起了長隊。突然掀起的離婚熱潮實際上和房地産政策有關。一個家庭想要購買第二套房或第三套房，首付比例會提高，於是出現了很多鑽政策空子的假離婚。為此，有傳言稱政府將強化假離婚對策，計劃購買多套住房的人就開始急急忙忙申請離婚。

　　中國城市的住房是指住宅樓，經常聽到一些熟人間的聊天內容是「我有3套房」，「我有4套」。而擁有多套住房的多是與政府和國企相關人員。在福利待遇的名義下，這些人能以優惠條件買房。因為只要有一套房，就可以用來抵押，下次貸款會更加容易。一旦出售，手中可持有大量資金，辦理多套房貸也十分便捷。

　　社會主義國家的貧富差距

　　另一個給人印象較深的新聞是北京的「鼠族」群體。沒有房子的貧困人群租住在租金較低的地下室。沒有窗戶的狹小房間擺放著多個床舖。居住在這裡的人大多數是從農村出來的務工人員。雖然沒有準確的統計，據悉僅北京的鼠族人群就有100萬人。擁有資産的人不斷增持資産，而貧困人群卻要為低廉的租金犯愁，還要被人叫做略帶侮辱性的「鼠族」。

正在房産銷售中心看房的人們

　　據房地産信息企業「房天下」數據，11月北京的住宅均價為41292元/平米，上海為45847元，深圳為55040元。按1元人民幣兌17日元計算，北京一個100平米的住宅價格約為7000萬日元。其他房地産企業的統計結果也顯示北京和上海的房産均價多為4萬元左右。在中國，陽臺和公共區域也包含在住宅面積內，雖然情況不太一樣，但如果按照日本的計算方式，中國的房間面積相當於小了約20%。

　也就是説，中國的100平米相當於日本的80平米。在中國，交房時多以毛胚形式，室內裝修要在個人購買後自己負責，還需要花錢裝修廚房和廁所。考慮到這些因素，中國的100平米和日本的70平米住宅進行比較可能比較合理。據日本房地産數據提供商東京KANTEI公司的調查，2016年東京都內70平米的新建分售型住宅價格為7086萬日元（約合人民幣418.8萬元），相當於東京市民平均年收入的11.30倍。

　　北京的情況如何呢？筆者手邊的資料顯示，2015年非民營企業職工的平均年收入為11.139萬元。民營企業為5.8689萬元。如果按照年收入為11萬元計算，100平米的房子相當於北京市民年收入的約37倍。東京的10倍都讓人感覺很困難，而北京達到近40倍。沒有資産的人群買房可以説是根本不可能的事。如果勉強貸款購房，可能一輩子都在還貸。工資低的人群只能成為「鼠族」。

　　關於代表收入差距指標的基尼係數，普遍認為超過0.4社會就會出現不穩定。雖然日本的基尼係數呈上升趨勢，但也只有0.3〜0.4左右。中國國家統計局發佈的2015年基尼係數為0.462。大學和研究機構發佈的數字還要高一些，也有報告顯示超過了危險水平的0.5。如果以資産而非收入換算，估計差距會更大。自稱社會主義國家的中國為什麼會出現如此的不平等呢？

　　房主不交房産稅

　　實際上，中國的住宅持有並不包括土地。這是因為中國不存在個人擁有土地的制度。城市的土地歸國家所有，購房者在買房時向政府付款取得土地使用權。使用年限多為70年。購房者只對房屋持有所有權。這一機制和日本的定期借地權相似。因為「借地」不是資産，所以不會被徵收房産稅。

（合成圖）

　　換句話説，在幽靜的高檔住宅區和熱鬧的商業區等「地價」較高的地方擁有多套房産也不會被徵稅。有房的人即使不斷地買房，也不會被徵稅，結果導致有錢人越來越有錢。當然，這一稅收制度的不完善在中國國內也被當成問題，從很早以前就出現了要求徵收房産稅的聲音。因為已開發國家通過徵收房産稅實施收入再分配，縮小了貧富差距。

　　近日，大型房地産商SOHO中國總裁潘石屹稱：「我知道北京有人買一百套房」，呼籲儘早徵收房産稅，一度引發熱議。目前在制度上可以對建築的一部分徵稅。實際上，2011年上海市和重慶市曾試徵過房産稅。不過，這次試徵收幾乎沒有産生效果。因為2011年以前購買的房子不屬於徵收對象，換購等情況也被列為免稅對象。

　　房産稅不能徵收的理由有很多。如果統一徵稅後，增稅會導致個人消費減弱，可能導致經濟惡化。擴大免稅範圍，最終也會像上海和重慶試徵稅一樣不見成效，還會出現以假離婚等手段逃稅的人。對使用權徵稅原本就存在理論上的問題，另外資産的市值評估也很困難。住宅根據評估額計算方式的不同，也會出現不公平。

　　作為徵稅對象的房主當中也包括官員，自然會對房産稅的立法比較慎重。即使徵收房産稅，也很可能被設計成一項含有各種免稅條款、讓既得利益階層無需納稅的法律。如今的制度很難證明包括官員在內的所有人是否在納稅。曾在10年前大力提倡徵收房産稅的一名中國經濟學家現在卻冷淡地表示，「我認為不管徵不徵稅結果也是一樣的」。

　　在中國，目前並沒有公開權力階層的資産。而如果只有力量較弱的人群支付房産稅，權力階層卻不支付，這種不平等還會不斷擴大。半個世紀前的文化大革命將牟取特權的官僚稱為走資派（走資本主義道路的人），成為打倒對象。雖然不能對文革給予全面肯定，但初期讓民眾投入革命的正是對官僚特權社會的憤怒。要想改變不平等的社會，難道只有這種蠻橫粗暴的方式嗎？

　　本文作者為日本經濟新聞（中文版：日經中文網）編輯委員 村山宏

社評:中國房地産市場需要公平長效機制

2016/12/21

More 0

PRINTEMAIL

  中國共産黨在確定明年經濟政策的「中央經濟工作會議」上決定，抑制嚴重的房地産泡沫，維持彌補需求不足的積極財政。對並未反映實際需求的住宅價格暴漲日趨突出，中國需要採取根本性對策。

　  住宅泡沫同時還是1年前的中央經濟工作會議倡導住宅去庫存帶來的副作用。中國的金融機構聯袂擴大了房地産貸款。很多公有企業在表現低迷的主業上並未展開設備投資，而是走向了投機，將資金投向有望獲得短期收益的房地産。

北京的房地産開發

　  猶如在保持步調一致，已擁有住房的富裕階層在大城市作為投資紛紛購買第2套、第3套住宅。既得利益群體利用的是來自金融機構和基金的資金，而不是自有資金,這是缺乏實際需求支撐的投機。

　  其證據是小城市的住宅庫存完全沒有化解。另一方面，大城市房價暴漲的結果是年輕一代即使投入一生的收入，也沒能力購買生活所需的第1套住房。這是異常事態。

　  「房子是用來住的、不是用來炒的」,中央經濟工作會議不得不指出這一理所當然的事實，預示出泡沫的嚴重性。從11月新建住宅價格指數來看，70個城市中55個城市環比上漲。

　  中國住宅商業交易的歷史還不到20年。同時，在維持土地公有制的中國的房地産市場，買賣的只是有期限的使用權。沒有所有權的住房以世界罕見的高價格交易，令普通百姓感到痛苦。這也是提倡社會主義的中國的矛盾。

　  中國政府應該加快建立形成公平的房地産市場的長效機制，而不是過去多次嘗試過的單純的價格調控政策。

　  以中國倡導的化解過剩産能作為核心的結構改革仍然任重而道遠。鋼材等建築材料的行情因房地産泡沫而迎來復甦，生産者實際上放鬆了減産力度。目前正在形成讓人感覺諷刺的結果，房地産泡沫將延緩作為緊迫課題的結構改革。

　  中國的經濟統計數據正在略微好轉。堅挺的個人消費和部分工業生産的觸底作出了貢獻。但是，僅靠這些難以確保中長期增長。為了實現可持續增長，只能穩步推進基於理念的結構改革。