樓市閃電加辣 印花稅劃一15% 啟德天價搶地 市場憂撻訂

樓市閃電加辣 印花稅劃一15%

【星島日報報道】本港樓市過去半年掉頭回升，近日啟德發展區住宅地更以天價成交，政府昨「閃電」出招加辣，今起全面提高購買第二個物業買賣從價印花稅率，劃一加至物業價格百分之十五，希望透過「落重藥」壓抑樓市投資需求，海外買家亦受「波及」，須共繳付高達百分之三十稅款，只有無樓的香港永久居民才「倖免」。以一個樓價四百萬元的細價單位計算，印花稅驟增至六十萬元，增幅相當於樓價逾一成，政府預料樓市交投量即時下跌。

港府事隔一年多後再為樓市「辣招」加辣，特別針對市場投資需求推高樓價，今日凌晨起所有住宅物業，不論樓價，印花稅稅率由目前百分之一點五至百分之八點五，劃一調高至百分之十五。新稅率適用於所有個人或公司購買住宅物業的交易，但不適用於非住宅物業，現行對非住宅物業的雙倍印花稅仍生效。
　　交易時無擁有物業的香港永久居民，可獲豁免新稅率，只須按現有適用稅率繳付基本印花稅，而先買後賣「一換一」的換樓人士，亦續享退稅安排。
　　以一個樓價四百萬元的細價單位計算，原本擁有物業的香港永久居民買入作投資，加稅前向稅務局繳交百分之四點五，即相當於十八萬元的雙倍印花稅，今日凌晨加稅後，稅率調高至百分之十五，印花稅驟增至六十萬元，增幅達四十二萬元，相當於樓價超過一成。
　　除了壓抑本地投資需求，新措施亦打擊海外買家，因以往針對非本地居民須付百分之十五的買家印花稅，繼續適用，意味他們須合共繳付高達百分之三十的稅款。
　　昨午親自率領多名主要官員公布措施的特首梁振英表示，通過印花稅手段，包括非港人自住及外來需求都有減少，但投資需求，即已擁有物業而再購買的需求，近月繼續主導市場，因此採取新的壓抑投資需求的措施。問到為何要待十一月才推出新措施，梁振英表示政府希望「睇多一個月」，至十月交易量亦達二千零九十二宗，確認現有私人住宅單位主導市場升勢的力量成形，遂於過去四日開展準備工作，並在行政會議上通過後作出宣布。
　　財政司司長曾俊華說，近日樓市風險愈來愈高，樓價反彈，三月至九月累升百分之八點九，成交活躍，政府要防範樓市泡沫風險惡化，如不採取行動，會危及經濟和金融系統安全，而涉及雙倍印花稅的交易，近月主導市場，佔四分之一，故政府經過考慮之後，決定推新措施，相信推將對樓市有顯著和即時的冷卻作用。
　　被問到措施會否「太辣」，運輸及房屋局局長張炳良強調，有關決定經過細心推敲，因樓市近期再度出現亢奮的迹象，有需要採取果斷行動，否則風險會惡化，危及宏觀經濟，對社會破壞很大。他表示，過往雙倍印花稅以累進方式徵稅，但近期細面積單位樓價反彈較厲害，不論樓價劃一調高印花稅較具針對性。為保障稅收，新措施今日起生效後，會盡快提交條例草案予立法會，立法會通過後開始執行。
　　對於人大提出將釋法納入議程同日，港府同日公布「辣招」消息，惹來淡化釋法焦點的質疑，政府消息人士解釋，留意到從價印花稅宗數在九月升幅，決定多觀察一個月，便於十一月公布，而過往「辣招」均在星期五收市後公布，讓市場有較多時間消化消息，無考慮政府是否換屆或者特首是否爭取連任問題。消息人士形容，今次推出「辣招」是「辣咗好多」，措施已評估到潛在加息和大環境因素，但考慮到樓市泡沫風險增加，故「要做野」，今次措施旨在冷卻樓市，政府沒就措施對樓價的影響定下硬指標，但相信稅率增加後，有關成交將減少一定的數量。

啟德天價搶地 市場憂撻訂

【東方日報專訊】港府突然再度出招壓抑樓市，市場盛傳其中一個導火線是啟德發展區第1K區3號地盤住宅地，日前以逾88億元「超癲價」批出，平均每方呎樓面地價高達1.35萬元，超過估值近九成。市場關注港府出招之後，該地皮買家最終會否放棄交易，若真的改變主意，連同港府出招因素，樓價或下跌20至30%。

啟德第1K區3號地盤，上周截標合共接獲廿份標書，為該發展區競投反應最激烈地皮，入標財團中約45%屬中資財團，最終亦由中資財團海航集團旗下香港海島建設地產以逾88.37億元投得，平均每方呎樓面地價13,500元，較估值上限平均每方呎約7,200元，顯著高約87.5%，創東九龍歷來呎價最貴政府地，總地價則為逾三年半以來單一最貴政府地。
中資出價普遍進取
儘管有意見認為該地盤市場估值屬偏低，但中資財團出價確實很進取。據了解，除中標財團外，個別有份入標爭奪的中資財團，出價平均每方呎超過一萬元。
若中標價平均每方呎略低於一萬元，屬正常水平，即使略為超過一萬元，只能說發展商對後市樂觀，但平均每方呎達13,500元，屬非常進取，市場關注中標買家最終會否因政府突然出招而放棄交易。
理想城市企業估值部主管張聖典表示，若以成本效益來看，發展商放棄交易會是較合理對策，損失會是訂金2,500萬元。根據賣地章程，地政總署不遲於十二月廿三日發信通知買家，需在廿八日內支付餘款及完成交易。
樓價最壞情況跌三成
張聖典又表示，港府再度出招壓抑樓市，預期未來一至兩周住宅樓價有機會下跌15至20%，若啟德地買家最終選擇放棄交易，樓價跌幅會增加5至10%，兩項因素相加，即樓價或會下跌20至30%。