中國房地産泡沫能破嗎？

2013/12/11

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      中國地方政府開始出「絕招」應對住宅價格高漲。民營的中國指數研究院統計顯示，在新規定的作用下，11月的住宅價格上漲率為今年最低水平。不過新規定的效 果往往只是曇花一現，房地産商很可能通過減少供應使住宅價格再次上漲。而擁有獨特投資眼光的亞洲最大富豪李嘉誠已開始勸告投資者減購房地産。

上海嘉定區的高檔公寓「旭輝錦庭」

      「和周邊的二手房等住宅相比，每平方米便宜2000～3000元，十分划算」，位於上海嘉定區的高檔公寓「旭輝錦庭」于11月23日開盤，銷售員在標注著周邊住宅價格的地圖前向顧客推銷。

       據銷售公司介紹，周邊公寓的均價為每平方米1萬8000元左右。而「旭輝錦庭」則每平僅售1萬6000元，之所以便宜是有原因的。

       中國國家統計局發佈的10月份70個大中城市的新建住宅價格顯示，上海市比去年同期上漲了21.4%，位居首位。對於價格上漲抱有危機感的上海市政府設定了「指導價格」，要求希望從政府獲得銷售許可的房地産商遵守指導價。

      在中國銷售公寓需要有政府發放的許可證。據中國媒體報導，上海市政府對各區設定了指導價，如果樓盤售價不低於指導價，則不予發放許可證。

      該公寓所在的嘉定區的指導價為1萬7000元。該住宅開發商為了獲得許可證，不得不將銷售價格設定在1萬7000元以下的1萬6000元。

      政府設定價格上限很可能反而會提高中國人的購房意願。這是因為手頭資金充裕的開發商在指導價上升前減少住房供應。

       即便如此，對於政府的住宅政策負責人來説，可以直接管理住宅價格的指導價格制度依然充滿魅力。除了上海市之外，山西省西安市也決定採用指導價格制度，作為 控制住宅價格上漲的特效藥，該制度很可能逐漸擴大至全國。中國指數研究院發佈的數據顯示，11月的住宅價格環比上漲了0.68%，為今年的最低漲幅。

       中國的住宅價格之所以持續上漲是因為人口不斷從農村流入城市，使住宅價格供給長期趨緊。

上海市中心高檔公寓「靜安楓景」

       不過，中國住宅價格是否合適就另當別論了。香港富豪李嘉誠在接受媒體採訪時指出中國大陸的土地價格過高。李嘉誠以香港為基地，每當地價暴跌便大舉購買房地産，從而一躍成為亞洲第一大富豪，是一位充滿傳奇色彩的人物。目前李嘉誠正在拋售上海在建中的辦公室。

      雖然李嘉誠並未列舉具體根據，不過投資利率的下滑可以成為間接證據。

      例如，位於上海市中心、2004年建設的高檔公寓「靜安楓景」。面積140平方米的住宅售價高達860萬元，相比之下，租金則僅為每月1萬3000元。如果購買後用於出租，收回本金需要約55年，按年利率換算僅為1.8%，低於一年期存款利率（3.3%）。

       中國的貸款利率方面，面向國有企業等大客戶的最優惠利率為5.7%。面向個人的住宅貸款利率則更高，如果租金不上漲，則租金收入的利率將一直低於貸款利率。

       即便如此中國人仍熱衷於購房是因為中國存在著自改革開放以來「住宅價格從未下跌」的神話。

        日本在泡沫時期，住宅的投資利率也曾大幅低於貸款利率。中國會走日本的老路嗎？還是擁有13億人口的中國將有所不同？目前可以確定的是如果中國的房地産泡沫破裂，不僅對經濟，還將對政治和社會穩定造成重大衝擊。

   （土居倫之 上海）